|
|
  |
Главная страница / Формирование Обогащайтесь!Когда весной уходящего года был принят проект «Национальное и доступное жилье гражданам России», наш журнал прогнозировал его неудачу. В первый год существования проект не выполнил заложенные в него контрольные показатели. Не выполнит и в следующем (см. «Тренд, он - же горизонталь», «Э-У» 47 от 12.12.05). Главная беда в том, что национальный проект игнорирует одну из важных, а то и главную проблему строительного рынка - коррупцию. Каким конституционным правом миллионы россиян обладают от рождения, но не имеют возможности его реализовать? Свобода слова? Право на жизнь? Все эти права нарушаются и ограничиваются постоянно. Но не так масштабно, как право, указанное в статье 40, пункт первый: «Каждый имеет право на жилище…». Миллионы россиян вовсе не имеют собственного жилья. Еще миллионы живут в ветхом и аварийном. Десятки миллионов ютятся в меньшем, чем установлено законодательством. Но совсем уж не соответствует действительности второй пункт той же статьи: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». В регионе (городе) выданы сотни строительных лицензий, действуют по меньшей мере десятки строительных организаций!». Одно другому не противоречит. Сегрегация по родственному признаку Свободного строительного рынка в России нет. Есть локальные монополии, точнее, олигополии, при которых в условиях недостаточно сильной конкуренции застройщики слабо мотивированы на оптимизацию издержек, снижение цен. Тут чиновники обычно восклицают: «Откуда вы взяли монополию? Кто они - крупнейшие застройщики? Не секрет, что почти все так или иначе аффилированы с муниципальными (реже региональными) чиновниками. Пример, ставший хрестоматийным: единственная российская женщинамиллиардер Елена Батурина - владелица строительной фирмы « Интеко» и одновременно супруга мэра Москвы Юрия Лужкова. Подобные совпадения наблюдаются во всех крупных городах России, варьируется лишь характер родственных связей высших чиновников и основных застройщиков. Доказать существование олигополий довольно просто. За год в областных центрах Большого Урала вводится в эксплуатацию 30 - 50 жилых домов. Примерно столько же выделяется землеотводов. Возьмем в руки рекламные каталоги трехпяти ведущих городских застройщиков. И увидим, что каждый из них предлагает приобрести квартиры в десятке (или около того) домов, которые сдаются в течение годаполутора. Получается, что львиную долю жилья продают трипять компаний, лидирующих на локальных рынках. Остальные работают на подряде, застройщикам никакой конкуренции не создают и на ценовую политику не влияют. Как выразился один из анонимных комментаторов, рассказы которых цитируются в этой статье, - «это дело прокуратуры, а не журналистов». Тем не менее попытаемся хотя бы крупными мазками нарисовать картину теневой строительной экономики. Это наиболее «весомая» категория. Для удобства дальнейшего повествования выделим еще две: местные неаффилированные застройщики и чужаки. Последним приходится хуже всех: они не только не вхожи в администрации и не пользуются привилегиями, но и не знают, как это называют сами строители, ходоввыходов (кому, где и сколько дать «на лапу»). …Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства. По отношению к уровню 2004 года - не менее чем на треть. А братве - шампанского …В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза… …Рассчитываю, что уже в начале следующего года будут отобраны проекты в регионах по развитию коммунальной инфраструктуры, начнется подготовка конкретных участков под новые микрорайоны… Для этого в бюджетах всех уровней прежде всего нужно выделить средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Я подчеркиваю: именно из бюджетов всех уровней… …Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии… …Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере… За отведение земельного участка даже вхожему в мэрию застройщику придется заплатить: один из комментаторов называет сумму в 10 долларов за квадратный метр, это примерно 2% себестоимости жилья. (Для удобства подсчетов примем округленно, что средняя себестоимость метра жилья в областных центрах не превышает 500 долларов, а цена - 1000 долларов.) В эту сумму входят и официальные гонорары, например, за подготовку документов, но в общей массе это копейки. Львиная доля - взятки. Театр начинается с вешалки. Строительство - с поиска подходящего земельного участка. Искать инвестиционно привлекательный участок застройщику со стороны - «дохлый номер». Все удобно расположенные участки с относительно небольшим ветхим фондом, подлежащим отселению и сносу, подъемным объемом вложений в подводку коммуникаций и т.д. в последнее время активно распределялись впрок (до наступления обещанных земельных аукционов) между «своими» застройщиками и карманными фирмамипосредниками. И это не предел. Нам рассказали такую историю. Строительная компания обращается в муниципалитет одного из областных центров УрФО на предмет получения земли под строительство коттеджного поселка в пригороде. После недолгих переговоров оглашена цена вопроса: компании предлагается построить железнодорожный мост стоимостью в миллиард рублей. (Постройку моста, как и любого другого объекта, не имеющего отношения к собственно жилью, мы также относим к теневому сегменту строительства. Потребителю недвижимости все равно, на что пошла часть денег, заплаченных им за квартиру: на прямую взятку или на строительство объекта, который скорее всего будет оформлен как возведенный на бюджетные средства, а соответствующая сумма уйдет в неизвестном направлении.) Весь проект коттеджного поселка стоил около 5 млрд рублей, за участок просили 20% (!) от себестоимости. Но застройщик строить мост не стал, вместо этого на стол лег туз из рукава: «Наша компания близка к (называется не последняя персона из губернаторской команды). - Насколько близка? - Она ему принадлежит». После нескольких минут раздумья: «Хорошо, тогда коньяк и конфеты девочкам, им всетаки документы оформлять». Застройщику «с улицы» придется либо перебирать оставшиеся земельные участки (чаще всего строительство на них экономически нецелесообразно), либо обращаться к фирмепосреднику. Рассказывает один из уральских риэлторов: «За последние два года мне дважды предлагали купить участок под жилую застройку - за 300 и 400 тыс. долларов. Важно понимать: это не подготовленные к строительству участки. Заплатить предлагали за право начать заниматься участком - строить коммуникации, отселять ветхий жилой фонд. Обращались с этими предложениями фирмы, аффилированные с мэрией, которые получили землю вовсе бесплатно, либо за гораздо меньшую сумму - до 50 тыс. долларов. Разница в суммах - откаты в пользу мэрии». При таком способе добычи цена земли вырастает до 6 - 8% от себестоимости. Самая распространенная форма обременения: строительной компании предлагается «врезаться в сеть» на достаточно большом расстоянии от площадки. Ближе якобы невозможно. Таким мозаичным способом за счет застройщиков сетевые компании модернизируют свое хозяйство. Примеров масса: «Проектировали жилой дом в центре города. Вначале от нас потребовали замены участка магистрального водовода, обслуживающего весь район, протяженностью 200 метров. Сошлись на 70ти». «Строили автоцентр. Для подключения к отоплению нам предложили построить 700 метров теплотрассы. Это было неподъемно для проекта, да и не верилось, что нет возможности врезаться в сеть ближе. Через хороших знакомых без взяток договорились врезаться на расстоянии 35 метров. Это в двадцать (!) раз дешевле». ТУ: и поехало… Следующий и, пожалуй, самый дорогостоящий этап подготовки к строительству - оформление технических условий (ТУ). По самому мягкому определению застройщиков, «техническими условиями сетевые компании решают не только наши проблемы, но частично и свои». Застройщику часто предлагается поменять часть магистральных сетей, энергокомпании требуют строительства тепловых и электроподстанций. Официальная формулировка: сети настолько дряхлые, что подключения еще одного дома не выдержат. Обычно строители не знают, так это на самом деле или их просто «доят». Еще один довесок - тарифы на подключение. Даже построив подстанцию, застройщик единовременно заплатит энергетикам за каждый киловатт, подведенный к дому, 12 - 15 тыс. рублей. На трехподъездный десятиэтажный дом с офисами и магазинами на первых этажах потребуется до 500 киловатт. Итого около 250 тыс. долларов, то есть дополнительные 1 - 2% от сметы. Что делать тем, у кого нет «хороших знакомых»? Рассказывает представитель специализированной компании, занимающейся подготовкой и согласованием строительных проектов: «Есть возможность подключиться без особых вложений. Можно не тянуть, например, 200 метров водопровода, как требует водоканал. А позвонить в мэрию. Оттуда поговорят с водоканалом и уладят вопрос. Найдется точка подключения поближе. Это сэкономит время, но не деньги: за услуги придется бесплатно отдать, условно, пару квартир». Минимальная сумма таких затрат (для застройщиков, не пользующихся особым положением) - 10% от сметы. Максимальная зависит от инвестиционных возможностей проекта. В одном из уральских регионов долгое время существовало негласное правило: ТУ на проект должны составлять не меньше 25% от сметы. Проект, которому удавалось «проскочить» с меньшими затратами, на стадии приемки объекта в эксплуатацию не согласовывали до тех пор, пока застройщик не вносил разницу в бюджет либо не вкладывал в сети. Эти 25% и примем за максимум. Встречаются и клинические случаи. Из приведенных нам примеров: отдельно стоящий дом и требование тянуть 2 км теплопровода. Еще любопытнее: министерство ГО и ЧС записало в ТУ требование построить под проектируемой пятиэтажкой бомбоубежище (с метровыми противорадиационными стенами из дорогого высокомарочного бетона и т.п.) примерно той же стоимостью, что и сам дом. Эти проекты просто не состоялись по причине полной нерентабельности. «В принципе могут потребовать заменить сети во всем городе. Коммунальщикам это не запрещено», - грустно шутит наш комментатор. Поэтому чаще всего торг под названием «заключение технических условий» идет до тех пор, пока стороны не сойдутся на максимуме, который проект способен потянуть. Причем в договор застройщика и сетевой компании обязательно включается пункт о том, что построенные сетевые объекты инвестор обязуется безвозмездно передать коммунальщикам. Это один из наиболее вопиющих парадоксов: за счет строительного рынка (считай - покупателей недвижимости) создаются основные фонды ЖКХ. Большинство строителей и здесь не избегают обременений и взяток. Причины две: противоречивость нормативной базы; большое количество и длительные сроки согласований. Дело в том, что надзорные органы руководствуются сотнями, а то и тысячами нормативных актов. При этом, как отмечает «специалист по согласованиям» одной строительной компании, «в год пожарным спускается до пятидесяти новых актов, и очередной может противоречить тому, что выходил год назад». Поэтому любой проект, любая его часть может быть согласована или не согласована: это зависит от того, какую норму применить, а о какой забыть. Курочка - по зернышку. Но курочек много Еще одна стадия подготовки строительного проекта - согласование с надзорными инстанциями: СЭС, пожарными, экологами, архитектурой и другими. Всего дватри десятка. По санитарным нормам нельзя строить жилые и офисные объекты вблизи большинства оборонных заводов: от них идут вредные выбросы. Но многие из них десятилетиями стоят посреди жилой застройки, и это никого не волнует до тех пор, пока строитель не снесет ветхое здание и не соберется поставить новое (или начнет реконструкцию). СЭС по закону может запретить, а может и не запретить, осознав бредовость ситуации. Рассказывает строитель: «Есть закон, по которому деревообрабатывающий цех может располагаться только в 300 метрах от жилья. Но в реальности цеха появляются возле жилья и наоборот. Нужно обосновать, что выбросы от цеха не превышают нормы. Для этого строитель заказывает программу исследований окружающей среды. Удовольствие недешевое - сотни тысяч рублей. Естественно, за деньги получаются те результаты, какие нужны. Но и обвинять надзорные органы в том, что они нарушают закон, нельзя. Возможно, выбросы и вправду в пределах нормы». У кого не возникнет соблазна (или необходимости, смотря по обстоятельствам) простимулировать необходимое решение конвертом? Перефразируем закон Мэрфи: если взятка может быть попрошена и дана - она будет попрошена и дана. В этой части, как ни в какой другой, конкретный размер административной ренты зависит от умения сотрудников компании договариваться. Тем, кому повезло наладить взаимоотношения, обходятся 1% себестоимости на все предварительные согласования и еще 1% - на этапе сдачи объекта в эксплуатацию. Сущие мелочи по сравнению со всем остальным, «банкетысувениры». Еще парадоксальный пример. Муниципалитет часто требует, чтобы в проект закладывалось остекление балконов - для единого архитектурного облика. А пожарные не подписывают такой проект: это нарушение противопожарной безопасности, так как в случае возгорания остекление помешает пожарным попасть в квартиру через балкон. Как согласовать проект с теми и другими? С одной из сторон придется договариваться и (или) платить. Многократная бухгалтерия Следующий отлаженный механизм - отчисления в бюджетные и внебюджетные фонды муниципалитетов. Обычно они взимаются на развитие инженерной, социальной инфраструктуры, отселение ветхого жилого фонда. До принятия нового Градостроительного кодекса эти отчисления были обязательными. С его выходом муниципалитеты сборы «отменили», точнее, перевели в разряд «добровольных»: подпиши договор об отчислениях или оставайся без земли. Другим везет меньше. Рассказывает руководитель крупного строительного проекта, находящегося на стадии согласования: «Если проводить согласования по нормативным срокам, которые установлены в инстанциях, можно уложиться в достаточно приемлемую сумму: 3 - 4% от сметы. Но это - месяц, два, а то и три на подпись. И многие согласования происходят последовательно: получил одну подпись - обращайся за другой. Если все это делать по нормативным срокам и в нормативном порядке, проект можно десять лет согласовывать. Так что везде висит официальный прейскурант. Сократить срок с двух месяцев до одного? Заплати в два раза больше. До недели - не только официально, но и в конвертике». Часть застройщиков оценивает стоимость согласований в 10% от сметы и более. В последнем случае владелец квартиры оплачивает одни и те же сети дважды. (Со временем оплатит и в третий раз: через инвестиционную составляющую в тарифах, которая вроде как должна идти на развитие этой самой инфраструктуры.) «Своему» или тому, кто понес уж слишком большие затраты на возведение коммуникаций за пределами строительной площадки, могут засчитать произведенные работы в счет 10процентного сбора на развитие инженерной инфраструктуры. Комуто засчитают только их часть. «Чужим» придется и коммуникации подвести, и 10% выложить. По оценкам большинства наших комментаторов, отчисления в фонды в среднем доходят до 15%, но могут и достигать 23%. Отдельный вопрос - как они расходуются? Многие строители уверены: нецелевым образом. Сбор 8% на социальную инфраструктуру реже других выплачивают деньгами. Дискриминация в том, какие именно объекты потребуют построить: одним за социальную инфраструктуру засчитают торговые и офисные площади на первых этажах, которые застройщик еще и продаст с прибылью. Других обяжут возвести здание детского сада. Это хуже, но терпимо: сегодня, говорят строители, появились инвесторы, которые подыскивают помещения под коммерческие детсады. Но могут «попросить» построить школу, а это чистые убытки. Не для застройщика, однако, - для покупателя недвижимости. Взятки оплачиваем мы Почему застройщики терпят все эти безобразия? По трем причинам. Вопервых, муниципалитеты владеют основным ресурсом - землей, а те, кто попытается возмутиться, будут от него отлучены. Вовторых, противоречивая нормативноправовая база не позволяет ни одному застройщику выполнять все существующие правила. При желании «взбунтовавшегося» застройщика можно обвинить во всех грехах - от несоблюдения санитарных норм (соблюсти которые невозможно) до строительства без разрешения (любое разрешение можно посчитать недействительным). Как правило, застройщик, который решил пойти против течения, подвергается массированной административной и PRатаке. Большая часть громких разоблачений «плохих» строительных компаний - реакция властей на свободомыслие. Наконец, втретьих: несмотря на все обременения, недостаток предложения жилья и почти монопольный статус застройщиков позволяет им переносить дополнительные затраты на цену жилья, сохраняя собственную рентабельность. Так что большинство строителей не в обиде. Оплачивают «банкет» покупатели квартир. В лучшем случае растворяются в бюджете и идут на текущие нужды, к примеру, модернизацию сетей. В худшем - разворовываются. Один строитель вспоминает: средства фонда были потрачены на расходную статью бюджета «развитие пригородных поселков». Но только на один из них, куда в кратчайшие сроки были подведены газ, канализация, электричество. Дело небывалое, другого факта участия бюджетных средств в подведении коммуникаций к поселкам этот строитель не припомнил. Да и не мог: там на постоянное место жительства обосновались мэр и прочая административная элита. Сложив средние оценки перечисленных здесь затрат, мы уже получим около 40% от сметы или 20% в цене жилья. Эта цифра примерно совпадает с той, что называют сами строители. Мы привели далеко не все коррупционные потоки, только самые заметные. Возникают все новые: совсем недавно чиновники одного уральского муниципалитета ввели незатейливый побор - 100 долларов с метра «черным» налом в карман. Платят не все - только «чужие», лишенные административного ресурса. Наивно полагать, что в ближайшее время чиновники перестанут брать взятки, а энергетики и коммунальщики - решать свои проблемы за счет строителей. Но еще наивнее - что жилье сделают доступным развитие ипотеки и растущие на 10% в год темпы строительства. По нашему мнению, решение проблемы доступности жилья во многом сводится к двум пунктам. Первое: доподлинно выяснить, куда идет разница между себестоимостью и ценой, за исключением задекларированной и обложенной налогами прибыли застройщиков. Затем разделить эти потоки на те, что образуются изза недостаточности и противоречивости нормативноправовой базы, и на откровенную уголовщину. Второе: незаконные потоки перекрыть с помощью прокуратуры и обязательно публичных судов. «Законные» накрутки минимизировать с помощью последовательного и тщательно продуманного нормо и законотворчества. В результате все нынешние и потенциальные участники строительного рынка станут работать в равных условиях. И только тогда включатся рыночные механизмы удешевления жилья. В противном случае средства национального жилищного проекта уйдут как вода в песок. На самом деле административная рента почти вдвое больше. Помните пример с миллиардом рублей и бутылкой коньяка? А теперь вопрос: станет ли компания, не заплатившая откат в 20%, выставлять на рынок построенное жилье по цене на 20% меньше? Нет, она продаст его по рыночной цене. Любой вид взяток и откатов самим фактом существования, вне зависимости от того, взимается он или нет, увеличивает цену жилья. Просто в одном случае «наценка» идет в карман чиновнику, а в другом - строителю. Так что объем теневых издержек в строительстве можно оценить близко к максимальным цифрам, суммарно в 70 - 80% от сметы или 35 - 40% от стоимости жилья. Исчезни эти издержки - жилье может стать доступным. Дополнительные материалы: Другой вариант этой распространенной «особенности национального строительства»: сторонний застройщик готовит и согласовывает проект, а это годдва работы плюс немалые деньги. Затем под угрозой «не поставить самую главную последнюю подпись» ему предлагается реализовывать его на паях со «своим» застройщиком, который никаких предварительных расходов не нес и включается «на все готовенькое». Рассказавший об этом строитель вынужден был согласиться на такую схему, а потом продать весь проект навязанному партнеру, вернув только непосредственные затраты на согласование. …Наша задача к 2007 году обеспечить значительный рост объемов жилищного строительства. По отношению к уровню 2004 года - не менее чем на треть. Владимир Путин о национальном проекте по доступному жилью …В 2006 году общие расходы федерального бюджета увеличатся в жилищной сфере в четыре раза… …Рассчитываю, что уже в начале следующего года будут отобраны проекты в регионах по развитию коммунальной инфраструктуры, начнется подготовка конкретных участков под новые микрорайоны… Для этого в бюджетах всех уровней прежде всего нужно выделить средства на оснащение инженерной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство. Я подчеркиваю: именно из бюджетов всех уровней… …Прошу завершить формирование нормативной базы, необходимой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Поручаю правительству Российской Федерации разработать механизм субсидирования ипотечных кредитов, а также значительно увеличить уставный капитал Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, предоставив ему серьезные государственные гарантии… …Нужно сделать все, чтобы разбюрократить принимаемые решения в этой сфере… - Московская компания построила в нашем городе большое офисное здание, после чего у нее возникло желание закрепиться на местном жилищном рынке. Менеджмент оценил его как гораздо менее насыщенный и, соответственно, более перспективный, чем московский. Обратились к мэрии и высказали намерение комплексно, микрорайонами строить жилье экономкласса на свои средства. (Если судить по официальным заявлениям администраций, таких инвесторов муниципалитеты ищут днем с огнем и ждут с распростертыми объятиями. - Ред.) На вопрос, какие площадки вы нам можете предложить, последовал ответ: никаких. Мол, ищите сами и согласовывайте. Компания не так хорошо ориентировалась на местном рынке, да и из переговоров с администрацией стало понятно, что им не особенно рады. Не мытьем, так катаньем О реальной (а не декларируемой) практике взаимоотношений уральских муниципалитетов и потенциальных инвесторовзастройщиков рассказывает на условиях анонимности директор местной строительной компании Все бы ничего, но следующий этап - согласование ТУ с муниципальными коммунальными службами. Насчитали: 250 млн рублей - строительство магистрального водовода, еще 250 миллионов - энергоподстанция и 500 миллионов - 2 километра многополосной автодороги, плюс мелочи. Итого - около 1,2 млрд рублей. Вся эта инфраструктура сильно перекрывала потребности микрорайона, но была нужна муниципалитету и карманным застройщикам, у которых были земли под застройку вокруг. Они рассчитывали бесплатно прицепиться к построенным за счет однойединственной компании сетям и дороге*. Доводы о том, что расходы москвичам не потянуть (весь проект стоил 4 млрд рублей, и они съедали больше 25% прибыли), равно как и предложения соседямзастройщикам поделить расходы на ТУ поровну, действия не возымели. Помучавшись, москвичи отбыли восвояси. Тогда москвичи пошли в обход: воспользовавшись поддержкой федерального правительства, вышли на одно федеральное ведомство, которое на условиях бессрочного пользования владело подходящим земельным участком. Участок ведомству выделили еще в советские времена, когда у него было свое СМУ, но так и не застроили. Москвичи заключили контракт: инвестор получает искомый земельный участок, на котором строит 400 тыс. метров жилья, а ведомство - 15% квартир по окончании строительства. Я уверен, это был целенаправленное выживание москвичей, чтобы передать землеотвод местной аффилированной компании. Мэрия знала, что москвичи никогда не согласятся на такую нагрузку. А через некоторое время к москвичам обратился директор крупнейшей строительной компании города (тесно связанной с мэрией) и предложил выкупить заключенный с ведомством контракт. Москвичам ничего не оставалось, как согласиться. Я не знаю суммы сделки, но обычно такие «висячие» контракты стоят недорого, в пределах 5% от стоимости проекта. Диалог не клеился. Патовую ситуацию парадоксальным образом «спас» глава Тюменского делового клуба, представитель областной торговопромышленной палаты Эдуард Абдуллин: «Господа, будьте реалистами! Вы хотите, чтобы власть спрашивала мнение у бизнеса? Не то время сейчас. Может, лет через пятьшесть, когда звезды подругому встанут, так и будет. Пока же я предлагаю всетаки идти во власть: гдето на поклон, гдето стучаться в двери. Но добиваться того, чтобы мы были услышаны, и не занимать пассивную позицию». В начале декабря автор этих строк побывал на заседании Тюменского делового клуба: областные чиновники пытались вовлечь представителей малого и среднего бизнеса в разработку стратегии развития Тюменской области до 2020 года. Директор департамента стратегического развития, член правительства Тюменской области Владимир Сысоев, контурно обозначив наработки правительства и некоего питерского института, выигравшего тендер на написание стратегии (ничего нового: нефтегазовый сектор - базовый, остальное - надстройка), пригласил бизнес включиться в работу. Организаторы - правление делового клуба - предложили стандартный алгоритм действий: создание рабочих групп по отраслевому признаку. Но бизнес неожиданно проявил строптивость и отказался от подходов в стиле «одобрямс». Сначала у гна Сысоева запросили проект стратегии: мол, после изучения выкладок властей, может, и у нас возникнут идеи. Чиновник ответил, что ознакомить с проектом не может, поскольку тот не утвержден, а чтобы его утвердить, надо сначала посоветоваться с населением региона, в том числе с бизнессообществом. «Поймите, документ не несет окончательного ответа, - говорил гн Сысоев, - над ним еще нужно работать, острые углы убрать». Но бизнес как раз не хотел убирать «острые углы». «Мы говорим не понятно о чем. А я хочу о своем сказать. Даже если я как директор соглашусь войти в рабочую группу, кто меня туда пустит? Я собственную землю не могу оформить два года, а вы предлагаете какието стратегии», - заявил один деловой человек. Другой вспомнил, что три года пытается попасть со своими ИТразработками в областную программу информатизации, но так и не нашел того кабинета, где его хотя бы выслушали. Казалось, выход очевиден: если бизнесу так важно преодоление административных барьеров, то и следует создать соответствующую рабочую группу. Как выяснилось, такая уже существует, но в ней «не те люди». Дальше разговор (например о том, чтобы заменить людей на «тех») не пошел. В связи с этим вполне естественной показалась мысль третьего делового человека: главная задача бизнесмена - производить добавочную стоимость, а «писать стратегии это уже не бизнес, а политика»… …Говорят, когда Сталина спросили, почему в СССР плохая литература, он ответил: «У меня нет для вас других писателей». У регионального бизнеса нет других чиновников. У чиновников нет другого бизнеса. Но позиции, как видим, притираются с трудом. По крайней мере, на публичных мероприятиях, не в тиши чиновных кабинетов. Осознать себя как влиятельную силу, как власть, нынешний бизнес не способен. Те, что помельче, готовы кланяться чиновникам. Те, что покрупнее - скупать их. Возможно, чтото новое скажут сидящие пока в университетских аудиториях. Они тоже хотят производить добавочную стоимость. Но деловую среду им, похоже, придется создавать себе самим. После этих слов был объявлен перерыв. Перед фуршетом. В курилке к прессе сначала подошли организаторы и сообщили, что запись в рабочие группы началась: многие предприниматели просто отмолчались, но на самом деле готовы работать над стратегией, «точно готовы!». Затем один из областных чиновников, загадочно улыбаясь, сообщил, что некоторые из «крикунов» сколотили свои капиталы всего лишь на связях с администрацией бывшего губернатора Рокецкого… Перед уходом самый активный «крикун» бросил: «Конечно, Сысоеву спасибо уже за то, что пришел и выслушал - это прецедент для областных властей. Если у них действительно появился какойто обдуманный интерес к нам, то они, как минимум, должны уметь нас слушать, даже если это не всегда приятно». Первая - «теория большой площадки». Ее суть: чтобы жилье было доступным, необходимо строить его большими массивами, целыми районами. Это позволяет снизить удельный вес затрат на подготовку участка и проведение инженерных коммуникаций в стоимости квадратного метра. Строители, загруженные на длительный срок, могут получить доступ к более дешевым заемным ресурсам, расширить собственные мощности под гарантированный объем заказов. Строители и наиболее адекватные чиновники знают, как можно существенно увеличить предложение жилья на рынке, снизить дефицит квадратных метров и сделать их более доступными. Выкладки, по большому счету, сводятся к двум теориям. До недавнего времени все это было сугубой теорией. Строительные организации малы и ограничены в ресурсах: понастоящему «большую площадку» им не потянуть. Но в этом году в строительный бизнес пришел действительно крупный капитал. «Ренова-СтройГруп», входящая в группу компаний «Ренова», запустила в Екатеринбурге район жилой застройки «Академический» - небывалый по масштабам проект, полностью соответствующий обеим теориям. Вторая теория - «сдвоенные города» - частично вытекает из первой. Где взять «большую площадку»? В районах существующей жилой застройки возможности для нового строительства невелики. Можно, к примеру, отселить жильцов и снести квартал ветшающих хрущевок или вынести за пределы города промзоны. Но очищенная таким способом земля будет не просто дорога - она будет фантастически дорога. Чтобы «отбить» такие затраты, строить на ней нужно элитное жилье, а еще лучше - объекты коммерческой недвижимости. Поэтому, чтобы жилье строилось не только массово, но еще и по приемлемой цене, возводить его лучше «в чистом поле». При этом создавать не просто спальные районы, а дублирующие центры деловой и общественной активности, притяжения труда и капитала. Другими словами - новый город рядом со старым. Отрадно, что крупный бизнес пришел в строительство. Но почему? Конечно, дело в конъюнктуре: сегодня жилстрой способен обеспечить очень неплохую доходность, и не только финансовую. Объявив жилищное строительство приоритетным национальным проектом, Кремль дал сигнал: заниматься строительным бизнесом покрупному в ближайшее время будет комфортно. Приходите, делайте деньги, а одновременно продемонстрируйте власти и населению свою социальную ответственность и заинтересованность в решении национальных задач. Похоже, крупный капитал этот сигнал воспринял. Возможно, благодаря этому эффекту национальный жилищный проект не станет пустышкой, какой кажется на первый взгляд. Вторая причина: в Екатеринбурге, в отличие от других уральских мегаполисов, полностью разработан генеральный план застройки и стратегический план развития города. Опираясь на эти документы, потенциальный инвестор смог создать наиболее точный бизнесплан, корректно просчитать перспективы и риски. Еще один очень важный с точки зрения тиражирования опыта «Академического» вопрос. Почему проект запущен именно в Екатеринбурге? Причины три. Первая: политические риски оказались ниже. Челябинск отсеялся потому, что в момент выбора там происходила смена мэра. Как оказалось, отсеялся не зря: строительный рынок столицы Южного Урала до сих пор лихорадит. По той же причине отпала Пермь: тамошний глава города работал последний год. Как пояснил нам источник в «Ренове-СтройГруп», подобные проекты не затевают за год до смены власти: уходящий глава просто не успеет выполнить договоренности, а новый может пересмотреть их в одностороннем порядке. Рецепт привлечения не просто крупных, а огромных (многомиллиардно долларовых) инвестиций довольно прост, но действен. В-третьих, местные и региональные власти поддержали проект не только политически - словом, но и делом. Муниципалитет активно участвовал в разработке градостроительной и архитектурной концепции, а областной бюджет вкладывает 100 млн долларов в строительство дорог, которые свяжут будущий район с центром города. Я заметил: если речь заходит о взаимоотношениях власти и бизнеса, многие предприниматели, чьи компании созданы с нуля, а не в результате приватизации (что зачастую подразумевает наличие связей в чиновной среде), переходят на военную терминологию. «Мы живем в стране, оккупированной столоначальниками, - говорит другой мой друг, владелец небольшой рекламной фирмы. - Вот было бы здорово собрать их всех в какомнибудь одном регионе и посмотреть, что за людоедское государство они себе построят…». Есть у меня друг - Дмитрий. Он владеет магазинчиком электронных носителей информации. Недавно мы встретились, и я по профессиональной привычке стал подробно расспрашивать его о бизнесе. Дмитрий ответил жестко: «Раньше я пытался честно платить налоги и устранять все нарушения, выявленные проверяющими инстанциями, поскольку считал это нужным для общества делом. Но теперь я понял: интерес чиновника - содрать с предпринимателя как можно больше денег. А мой интерес - эти деньги сохранить всеми доступными мне способами. Если от этого пострадают потребители - что ж, на войне как на войне». С 1 января 2006 года эта логика исчезнет: ФЗ 131 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» закрепляет за муниципалитетами постоянные источники дохода. Для органов местной власти это повысит значимость взаимоотношений с представителями малого бизнеса, единый налог на вмененный доход которых станет третьим по величине источником формирования муниципальных бюджетов (после земельного налога и налога на имущество физических лиц, также отчисляемых преимущественно предпринимателями). Теперь стабильный рост доходов получит то муниципальное образование, которое научится стимулировать предпринимательскую активность на своей территории. Налогоплательщик в апатии Раньше у муниципальных чиновников была своя логика, объясняющая необходимость притеснения малого бизнеса: его развитие не дает прямых доходов в местный бюджет, значит, нужно выдумывать способы добычи денег с предпринимателей, создавая внебюджетные фонды или попросту организуя поборы. Власти крупных уральских городов, где в силу масштаба экономики практически невозможно обеспечить монополию «карманных» фирм в какойлибо сфере деятельности, заинтересованы в широком развитии малого бизнеса. Так, в Челябинске третий год реализуется программа поддержки развития малого бизнеса, в 2005 году на эти цели из городской казны планировалось выделить 1,47 млн рублей, в том числе 970 тысяч - на микрокредитование. Но кредиты выдаются на срок не более трех месяцев и на сумму не выше 50 тыс. рублей. Такого финансового ресурса предпринимателю хватит только на регистрацию фирмы. Политика муниципальных властей направлена в лучшем случае на увеличение количества фирм и индивидуальных предпринимателей, что неэффективно с точки зрения качественного подъема. Но это в теории. А на практике работу с малым бизнесом будут вести те же чиновники, что и год, и два назад. Пока реальный потенциал предпринимателей используется от силы на четверть. Доля малого бизнеса в экономике Уральского федерального округа не превышает 10%, тогда как в Москве - 40%, в странах Западной Европы - до 70%. Можно ли это соотношение объяснить уральским менталитетом? Вряд ли. «Чем дальше предприниматель от Москвы, тем он более беззащитен, - говорит президент Свердловского областного союза малого и среднего бизнеса Анатолий Филиппенков. - Как правило, в маленьких городах глава администрации - местный князек. Он своему родственнику, например, отдает под рубку большую площадь в лесу. А если кто придет со стороны, начинаются вопросы: где у тебя разрешение, где сертификат? Как правило, нет объективности, а у предпринимателей нет стимула». Российское общество столкнулось с серьезной проблемой апатии многих представителей малого бизнеса. Она вытекает из колоссальной сложности дальнейшего развития компании и порождает неудовлетворенность предпринимателей, их низкую самооценку. В этом болоте вязнет инициатива тех, кто может и должен двигать экономику вперед. В условиях продолжающегося в России роста крупных производств и доходов населения субъекты малого бизнеса могут перейти на более высокую ступень развития. Но настроение самих предпринимателей говорит о другом. Весной 2005 года общественная организация малого и среднего предпринимательства «Опора России» совместно с ВЦИОМ провели общероссийское исследование «Условия и факторы развития малого предпринимательства в регионах РФ». Отметим интересный момент: финансовое состояние бизнеса оценено, по результатам исследования, как самый благополучный аспект предпринимательского климата. Но позитивный настрой не должен вводить в заблуждение. Хорошая оценка финансового (и общего) состояния бизнеса связана прежде всего с самим фактом существования предприятия: если оно работает, имеет оборотные средства, так или иначе приносит прибыль, то предприниматель считает, что в общем и целом все в порядке. Однако текущее финансовое состояние бизнеса ровно половина респондентов (50,5%) оценили как «относительно устойчивое, для поддержания бизнеса ресурсов хватает, для развития - нет». Вероятно, именно эта формулировка наиболее адекватно отражает истинное положение дел. У представителей крупного и среднего бизнеса ресурсы для разговора с властью на равных значительнее. Они, например, владеют площадями, а не сидят на аренде, как мы». Апатия малого бизнеса прослеживается не только в развитии компаний, но и в общественнополитической сфере. В одном только Екатеринбурге насчитывается 46 объединений предпринимателей. Но многие из них реально состоят всего из нескольких человек, создавших и возглавивших эти организации для повышения личного социального статуса. «99% предпринимателей вообще не видят смысла в объединениях. Если ктото предлагает создать союз по профильному бизнесу, то все думают, что у них хотят выведать какуюто ценную информацию. Ведь мы прежде всего конкуренты, - признался на условиях анонимности один из предпринимателей. - Пока я ни разу не видел, чтобы какаято организация защитила интересы конкретного представителя малого бизнеса в суде или органах власти. Не нужно замахиваться на большее, сделайте хотя бы это, и люди к вам потянутся. Банк - как чиновник Малый бизнес ценен не только сам по себе. Его развитие будет определять на ближайшие годы экономический прогресс территорий и уровень демократичности политической системы. Заместитель директора Института философии и права УрО РАН Константин Киселев утверждает: Об отсутствии общественнополитической активности уральских предпринимателей говорит такой факт: ни один представитель малого бизнеса не вошел в общественную палату Свердловской области. «Может быть, мы сами виноваты в том, что предпринимательское сообщество оказалось не способно выдвинуть яркие личности», - признается Анатолий Филиппенков. Кто и что должен сделать, чтобы малый бизнес превратился в значительный кластер российской экономики? Следует разделить барьеры, препятствующие развитию малого бизнеса, на экономические и административные. Первые связаны с выходом бизнеса на рынок, участием в конкурентной борьбе, повышением эффективности работы компании и т.п. Их предприниматели должны преодолевать сами. Например, в США доля малых предприятий, доживающих до трехлетия, не превышает 20%. Остальные бизнесидеи не находят спрос, значит, неудавшимся предпринимателям нужно лучше изучать запросы рынка. - Ситуация складывается таким образом, что единственными представителями гражданского общества, способными хоть както влиять на власть и обеспечивать конкурентность в принятии решений, сегодня являются представители бизнеса. Даже то, что они идут во власть, пусть руководствуясь «шкурными» интересами, конкурируя друг с другом за влияние в рамках «Единой России» или поддерживая другие партии, стоит только приветствовать. Нужно хотя бы нравственно поддержать борьбу предпринимателей против коррупции, за свое кровно нажитое, за самостоятельность и независимость. В этом совпадают интересы общества и бизнеса. Действительно, банки пока неповоротливы в предоставлении кредитов малому бизнесу. Как показывает практика, фирме из пяти человек, чтобы взять кредит, необходимо собрать документов почти столько же, сколько, например, Уралмашзаводу. «Даже под очень хороший бизнесплан тому, кто начинает дело, получить кредит без залога практически невозможно, - отмечает президент некоммерческого партнерства „Мебельщики Урала“ Семен Новомейский. - Его взять могут только те, кто работает более года и крепко стоит на ногах. Банку интереснее выдать одному юрлицу 15 - 20 млн рублей, чем сотни кредитов по 300 тыс. рублей. Но я считаю, что уровень риска с увеличением числа выдаваемых кредитов снижается. И самое главное, практика показывает: возврат кредитов, полученных предпринимателями на развитие малого бизнеса, составляет почти 100%». Пресловутую проблему кредитования малого бизнеса также следует отнести к разряду экономических барьеров. Бизнесменыфинансисты и бизнесменыпроизводственники разберутся друг с другом сами. Сегодня же во многих регионах и крупных муниципальных образованиях чиновники демонстрируют псевдозаботу о малом бизнесе, создавая финансовые фонды поддержки и комитеты для отбора бизнеспроектов под микрокредитование. «Государство никогда не сможет поддержать всех желающих заниматься малым бизнесом. Но где тогда равенство возможностей? - спрашивает директор группы компаний „Технологии ресурсов“ Михаил Бабин. - Всем или никому». Как отмечают сами уральские банкиры, сегодня получить потребительский кредит гораздо проще, чем кредит на инвестиции, да и процентная ставка в первом случае заметно ниже (хотя по экономической логике должно быть наоборот), поэтому многие предприниматели используют для поддержки бизнеса потребительские кредиты. Ижевский предприниматель Наталья Варламова рассказывает: «Я три месяца пытаюсь оформить банковский кредит, предоставила многочисленные справки о недвижимости, привела поручителя. В банке зачемто финансовую отчетность попросили. Но у меня в нем счет, там знают мои обороты. Сначала говорили, что кредиты временно не выдаются, потом - что я опоздала… Банк - как чиновник. Сейчас получается, что в одном банке можно взять кредит под залог автомобиля, а в другом нет. Почему? Да потому что надо искать не банк, а знакомого в банке». Предприниматели также ищут и находят выходы из положения. Например, малый бизнес, работающий на условиях аутсорсинга, осваивает способ получения банковских кредитов под гарантии крупных предприятийпартнеров. Есть и серые схемы, которыми пользуются многие предприниматели, не имеющие кредитной истории: сначала покупается компания, зарегистрированная несколько лет назад, со старым оборудованием, под которое затем берется банковский кредит на модернизацию. А в действительности деньги вкладываются в развитие нового бизнеса. Впрочем, региональные банки, ожидающие прихода на Урал международных финансовокредитных организаций, уже начинают переориентироваться с крупного бизнеса на средний и малый. Некоторые из них внедряют инновационные подходы к кредитованию предпринимателей. Так, по словам советника председателя правления «Банка24.ру» Татьяны Говорухиной, скоринговые модели и делегирование полномочий принятия решений позволят сократить сроки выдачи кредита и объемы документов, которые банк требует с заемщика, как два года назад эти же технологии решили проблему выдачи потребительских кредитов. Как считает Михаил Бабин, «поддержка государства малому бизнесу должна быть в первую очередь правовой. Должны появиться наконецто настоящие суды, чтобы простой человек, который купил гденибудь в Азербайджане мандарины и привез их продавать в Екатеринбург, мог бы найти защиту». Рабочий день за 17 копеек Для вхождения на рынок и успешного ведения конкурентной борьбы требуется преодолеть ряд экономических барьеров (поиск и умелое использование финансовых, трудовых, технологических ресурсов и т.п.). Это нормально, поскольку процветать может только тот бизнес, который востребован на рынке. Не дело чиновников решать за предпринимателей эти задачи. Власти следует переориентировать работу с малым бизнесом на устранение нерыночных (административных) барьеров. В муниципальной программе «Развитие и поддержка малого предпринимательства в Екатеринбурге на 2005 - 2007 годы» указан перечень проблем, решить которые она призвана: «Недостаток экономически обоснованных и просчитанных программ и проектов развития малого производственного бизнеса; отсутствие инвестиций и доступа субъектов малого предпринимательства к финансовым ресурсам кредитных организаций; острый дефицит доступных офисных помещений…». Об административных барьерах нет ни слова. Другой мерой помощи государства малым предпринимателям могло бы стать освобождение от ЕСН, считает Михаил Бабин: «Это люди, которые сняли с государства проблему их накормить. Ну не надо с них за это брать деньги!». При этом общие расходы бизнеса при взаимоотношениях с налоговыми органами порой намного превышают собственно налоговые отчисления. Один бухгалтер составлял налоговую отчетность, но компьютер определил ошибку в 17 копеек. Причину ошибки искали четыре часа, иначе за неправильное оформление документов могли последовать санкции. Сколько изза 17 копеек потрачено рабочего времени и упущено экономической выгоды! А сколько рабочих дней предпринимателей уходит на стояние в очередях в налоговых инспекциях! В сентябре - октябре этого года по инициативе регионального отделения «Опоры России» в Свердловской области проводилась оценка качества работы судебных приставов. В анкетировании участвовали 290 предпринимателей, 65% из них отрицательно отозвались об исполнительном производстве. Практически все респонденты высказались за изменение стиля и методов работы судебных приставов в целях повышения ее эффективности. По их мнению, в первую очередь необходимо поднять уровень профессионализма работников и самым решительным образом избавляться от волокиты в удовлетворении требований приговоров по отношению к должникам. «При такой ситуации, когда не исполняется судебный акт, идея правосудия, возможности защиты интересов в суде становится мифической», - убежден председатель Свердловского регионального отделения «Опоры России» Евгений Артюх. Выход из ситуации он видит в учреждении института частных судебных приставов (по статусу - индивидуальных предпринимателей, как нотариусы и арбитражные управляющие), которые будут подвержены четкому государственному регулированию. Один из предпринимателей рассказывает: «Однажды ко мне в магазин пришла девушка и стала проверять помещение на радиоактивность. Зачем? Магазин расположен в жилом доме, который прошел приемку государственной комиссией. Девушка поводила своим аппаратом в течение 40 минут, естественно, радиоактивный фон был в норме. За это мне пришлось заплатить 5 тыс. рублей. Найдите мне на рынке труда такую работу, где бы я за 40 минут получал подобные деньги!». Еще один административный барьер - бесчисленные проверки государственных контролирующих органов. Причем каждая проверяющая инстанция живет своим мирком, ее вовсе не волнует соблюдение предпринимателями установленных правил, главное - получать с них стабильный доход. Иногда контролеры открыто говорят предпринимателям: укажите нам сами на нарушения, за которые можно вас оштрафовать тысяч на пять. Сила проверяющих инстанций в том, что они наделены правом закрывать бизнес. В действительности они пользуются этим правом крайне редко, но дамоклов меч висит. Чтобы выдержать все проверки, необходимо содержать штат бухгалтеров и юристов. Малый бизнес не может себе этого позволить. Почти во всех региональных и муниципальных программах поддержки малого бизнеса говорится о создании учебноконсультационных центров для предпринимателей. Учиться такому сложному ремеслу, как ведение бизнеса, действительно нужно. Но не мешало бы включить в программу и пункт обучения чиновников работе с малым бизнесом. ФЗ 131 по сути установил конкуренцию между муниципальными образованиями за привлечение предпринимателей на свою территорию. Муниципалитеты, которые создадут наиболее благоприятные условия для малого бизнеса, получат высокий гарантированный доход. Это и должно стать критерием оценки работы муниципальных служащих. Но главные барьеры напрямую связаны с работой местных администраций. «Самый страшный фактор, сдерживающий у нас развитие малого бизнеса, связан с земельноимущественными отношениями, - считает Анатолий Филиппенков. - Я купил квартиру, чтобы сделать из нее офис, поскольку аренда слишком дорогая. Полтора года потратил, чтобы перевести жилое помещение в нежилое. Это был какойто ужас: пришлось пройти массу параллельных структур, выполняющих одинаковые функции. А потом поменялось законодательство, и все пошло по второму кругу». Модным веянием в чиновничьих отчетах стали рапорты об организации системы «одного окна», когда все документы сдаются разом в один кабинет. Но в действительности эта система еще не отлажена. И если раньше чиновники теряли один документ, то теперь пропадают полные пакеты. Главная страница / Формирование |