Нефть и песок О стали Компрессор - подбор и ошибки Из истории стандартизации резьб Соперник ксерокса - гектограф Новые технологии производства стали Экспорт проволоки из России Прогрессивная технологическая оснастка Цитадель сварки с полувековой историей Упрочнение пружин Способы обогрева Назначение, структура, характеристики анализаторов Промышленные пылесосы Штампованные гайки из пружинной стали Консервация САУ Стандарты и качество Технология производства Водород Выбор материала для крепежных деталей Токарный резец в миниатюре Производство проволоки Адгезия резины к металлокорду Электролитическое фосфатирование проволоки Восстановление корпусных деталей двигателей Новая бескислотная технология производства проката Синие кристаллы Автоклав Нормирование шумов связи Газосварочный аппарат для тугоплавких припоев
Главная страница / Формирование

Тренд, он же - горизонталь

Отдельные бизнеспроекты в отечественном агрокомплексе показывают: можем! Но надо, чтобы масса предпринимателей научилась добиваться таких результатов. Частных инвестиций в село до сих пор очень мало. Будет ли способствовать их увеличению национальный проект поддержки агрокомплекса, где приоритетами объявлены подъем животноводства и фермерства? Нет уверенности. Потому что, по мнению бизнеса, нужен проект не поддержки, а развития. Кроме того, совершенно не ясны цели: к чему мы должны прийти в итоге, что получить? Новое продвинутое село, где мерило всех ценностей - человек, его достойная жизнь? Или «удвоение ВВП»? Сегодня в России уровень государственной поддержки в конечном продукте села составляет 3,2%. Сравните: в США - 49%, в Японии - 48%. Даже если поднимать уровень до конкурентоспособного, то надо бы увеличение не на 60% в 2006 году против прежних цифр (хотя даже от этой малости аграрии воспряли духом), а в разы.

На Западе удивляются: почему в России нет громадного скачка в сельском хозяйстве? По их расчетам, он должен быть. Мы еще только затеяли сельскохозяйственную перепись на следующий год, а они давно у нас все посчитали, сопоставили себестоимость продукции с ее рыночной стоимостью. И уверены: сельхозпроизводителем в стране быть выгодно.

- Сергей Григорьевич, как вы оцениваете заявленный национальный проект поддержки агрокомплекса? Есть ли в нем новые подходы, новая идеология?

Как именно поддерживать агропроекты? Об этом мы говорим с генеральным директором пищевого комбината «Хороший вкус» (Екатеринбург), реализующим проект восстановления и развития свинокомплекса «Горноуральский», Сергеем Емельяновым.

Генеральный директор комбината «Хороший вкус» (Екатеринбург). Родился в 1960 году в г. Губаха Пермской области в семье шахтеров. Закончил УГТУУПИ по специальности «инженерэлектрик». В начале перестройки пришел в мясной бизнес. С 2003 года - генеральный директор комбината «Хороший вкус». Председатель Мясного союза Свердловской области.

- Про поддержку пока только объявлено и конкретика неизвестна: до кого какие деньги дойдут. Слишком уж большое значение придается развитию частного подсобного хозяйства, кооперативов. Может, потому что сейчас идет сельскохозяйственная перепись, в ходе которой посчитают, что у населения много личного скота. Если помочь ему реализовать продукцию с личного подворья, это позволит увеличить объемы производства мяса и молока. Такой резерв изыскивается. По моему мнению, если сегодня и оказывать поддержку, то крупным предприятиям, у которых есть и база для развития, и специалисты, способные этим заниматься.

Мясоперерабатывающее предприятие Свердловской области, основано в 2002 году. Оснащено оборудованием последнего поколения производства Германии и Австрии. Ассортимент насчитывает свыше 350 позиций, среди которых вареные и копченые колбасы, деликатесы и мясные полуфабрикаты.

ЗАО Комбинат пищевой «Хороший вкус»

Продукция комбината получила всероссийское признание, войдя в список «100 лучших товаров России». В 2005 году комбинат удостоен государственной премии «Российский Национальный Олимп» за вклад в развитие сельского хозяйства и пищевой промышленности Урала.

Для обеспечения производства сырьем комбинат реконструировал Лайский (ныне «Горноуральский») свинокомплекс. В течение трех лет поголовье на комплексе будет доведено до 50 тыс. голов. Это позволит закрыть не только собственные потребности, но и обеспечить свининой мясоперерабатывающие предприятия Свердловской области.

- Что представляет собой ваш проект?

Я вообще бы не называл предлагаемые меры так пафосно - национальный проект. Потому что в этом случае мы прежде всего должны сказать, что в принципе хотим сделать в деревне. А чтобы решить конкретную задачу подъема отечественного животноводства, тоже нужно сначала четко определить, сколько какого мяса России надо, сколько каких комплексов нужно строить, затем заложить под эту программу деньги в бюджете. А сегодня… Ну выделили на ближайшие два года какието бюджетные деньги, почти в два раза увеличили поддержку сельского хозяйства. Подчеркиваю: деньги не на развитие, а только на поддержку. Но поддержка не предполагает развития. Вот я, например, четко знаю по свинокомплексу «Горноуральский», чего хочу достичь за два года и сколько мне для этого нужно денег, сколько мяса требуется для переработки «Хорошему вкусу», чтобы предприятие выполнило свои программы.

- Какие положения национального проекта вы могли бы «примерить» на себя?

- Восстановление и модернизацию в три этапа обанкротившегося гигантского Лайского свинооткормочного комплекса (мы его назвали «Горноуральским», чтобы отделиться от прошлого), который рассчитан на получение 108 тыс. поросят в год. Проект стартовал в июне 2004 года, первый этап мы закончили, с июля 2005 года вышли на полный цикл, стали получать деньги от реализации мяса, добились плановых привесов и нужного количества поросят на свиноматку. Вторая и третья части проекта рассчитаны на получение 62 тыс. поросят в год по каждой. По первым двум частям финансирование мы обеспечили, третья в стадии первоначальных расчетов. В целом весь проект рассчитан на собственные средства и привлечение инвесторов. Вообще надеяться только на себя - наш принцип. Но от любой государственной финансовой поддержки в виде технических субсидий, компенсации ставки рефинансирования по кредиту не откажемся: они ускорят реализацию и окупаемость проекта.

- Уралагролизинг заявил, что проценты за семь лет теперь будут составлять не 35%, а 25%.

- В феврале должен быть принят закон об отмене таможенной пошлины на ввозимое импортное оборудование. Но там есть интересное уточнение: «оборудование, не имеющее аналогов в России». Почти все оборудование в свиноводстве (для кормления, вентиляции и прочего) имеет аналоги. Другое дело, какой на нем достигается результат. Я опасаюсь, под этот закон большинство оборудования не попадет. На совещании в областном министерстве сельского хозяйства прозвучало, что отмена таможенных пошлин будет применяться только к технологическому оборудованию, которое ввозится по системе лизинга. То есть опять ограничения. Когда таможенные пошлины отменят, появятся лизинговые платежи. С одной стороны, лизинг - это хорошо, с другой - удорожание оборудования.

Например, предполагается, что на развитие животноводства будут выделяться долгосрочные кредиты на 8 лет с субсидированием из федерального бюджета двух третей ставки рефинансирования. В принципе, деньги на субсидирование и раньше в бюджете были, только кредиты никто не давал. И мне не ясно: кто и на каких условиях начнет вдруг давать их теперь. Я бы, например, предусмотрел в бюджете деньги и на страховку проектов, страховой фонд. Банк должен понимать, как вернет деньги, тогда он даст кредит аграрию.

- Нужно считать по готовому проекту, что выгоднее: кредит и 13% компенсации, субсидий из бюджета - или лизинг на пятьсемь лет и удорожание на 25%. Мы вот посчитали окупаемость по «Горноуральскому»: с трудом выходим на пять лет даже без выплаты процентов по кредиту, которые еще удлинят срок. Свой проект мы всетаки направили в Минсельхоз РФ. Посмотрим, что из затеи выйдет.

- Причем даже в выигравшем проекте может оказаться много спорных вопросов, значительно усложняющих получение кредита. Мы это прошли. Например, ни один банк не выдаст кредит предприятию с отрицательным балансом.

- Право на получение долгосрочного кредита нужно еще выиграть на аукционе, убедив в состоятельности своего инвестиционного проекта.

- Любой банк смотрит прежде всего баланс. А какой баланс у предприятия, которое только образовалось? Отрицательный. Потому что идут затраты. Никакой деятельности, никакой доходной части нет. По независимой оценке мы могли предоставить залог имущества на 250 млн рублей, но банки не рассматривают залог имущества неработающего сельхозпроизводителя как обеспечение кредита. Большинство аграриев нуждаются сегодня в хорошей кредитной истории. Но я сомневаюсь, что в рамках национального проекта ктото заставит коммерческие банки действовать иначе. Они реально оценивают свои риски.

- Вот вам не удалось получить кредит на запуск первой очереди. Почему?

- Заявленные механизмы поддержки животноводства могут не сработать?

Даже после пуска первой очереди (9,5 тыс. голов свиней) динамично развивающийся агрокомплекс «Горноуральский» попрежнему имеет отрицательный баланс изза того, что у него 80 млн рублей заемных средств еще не возвращены, на это уйдут годы. Начинали с нуля, сейчас предприятие работает с прибылью, продолжает строить и реконструировать комплекс, вкладывает деньги в развитие. Но ни в одном банке оно кредит не получит.

Есть вариант получше
- И что вы будете делать?


- Возможность компенсировать ставку есть, а возможности получения кредитов попрежнему нет.

- Какой бы вы предложили правительству вариант национального проекта поддержки агрокомплекса?

- Что и раньше: искать, привлекать деньги, работать самостоятельно.

- Но всетаки вселяет оптимизм, когда министр сельского хозяйства Свердловской области Сергей Чемезов говорит аграриям и бизнесу: предъявляйте проекты, мы готовы их поддерживать и финансировать! До сих пор распределяли средства по принципу «всем сестрам по серьгам».

- Сегодня мы платим различных налогов 25% от заработанных денег. Единственная поддержка, которая нам нужна, - освободить предприятие от всех налогов на три года, пока оно станет на ноги. И больше ничего не надо! Тогда мы не будем по банкам просить денег, ждать субсидий. А сегодня ситуация еще балансирует: выживем - не выживем. Потому что целый год мы вкладывали в животноводство, выплачивая налоги и не зарабатывая ни копейки.

Цель - свое сырье
- Зачем «Хороший вкус» ввязался в животноводческий проект: вы же переработчики? На что вы рассчитывали, оценивая риски?


- Доказательные бизнеспроекты сегодня получают шанс. Например, областной Мясной союз готов их защищать перед правительством под свои гарантии. Мы знаем друг друга, знаем, кому можно доверять.

Мы одновременно выполняли два инвестиционных проекта: параллельно со свинокомплексом строили с нуля само перерабатывающее предприятие «Хороший вкус». Причем немаленькое предприятие, требовавшее хороших денег: мы ставили цель производить до 50 тонн продукции в сутки. Сейчас, на третий год, вышли на прибыль.

- Сегодня мало у кого из переработчиков есть своя сырьевая база. Большинство сырье закупает. Мы просчитали, что если грамотно поработать, продукт бывшего Лайского комплекса будет дешевле рыночного. Основной объем реализуемого на рынке импортного и отечественного мяса идет через перекупщиков, которые желают на этом заработать минимум 20% (производители реализуют очень мало). Цена килограмма мяса приближается уже к 90 рублям, и большая часть в ней - накрутка перекупщика.

- С начала 90х я занимался реализацией мяса, сначала российского, потом, когда открыли рынки, импортного. Был и опыт переработки. Поступило предложение помочь в финансовом плане ЗАО «Чкаловское». Мы посчитали экономику, получалось, что на откорме крупного рогатого скота в лучшем случае можно сработать в ноль. Заработать можно только на переработке, выстраивая полный цикл. Искали небольшой цех для переработки. В то время шли третьи, последние торги обанкротившегося молочного комбината в Екатеринбурге. Купили. Площадка 8 га. Так возник проект мясопереработки до 50 тонн. К такому оптимальному объему привели нас оценки возможностей рынка. А где брать сырье? В это же время (2003 год) продавался с аукциона Лайский свинокомплекс: стартовая цена 9 млн рублей, и то долго не могли продать. Смешные деньги: люди, возьмите, за ради Бога, кто хочет. Но инвестиционное условие - наладить там процесс производства, а это огромные расходы. Вот так и получилось, что мы в эти проекты ввязались.

- Какая деятельность предшествовала «Хорошему вкусу»?

Это обычная история. Почему я говорю об отмене налогов на три года? Первый рубль в свиноводстве с начала постановки маточного стада можно получить через год. А до того основные средства идут на корма: поросенка же надо кормить, и желательно не раз в день. Поэтому без кредита мы проект остановили, пока я не решил весной 2004 года проблему финансирования проекта до первого заработанного рубля. Было много сомневающихся. Девять из десяти говорили: бросьте, ничего не получится, не поднять вам это дело. Очень многим я предлагал участие в проекте, в том числе тем, кто сегодня тоже желает заниматься свиноводством. Тогда все отказались: переработчики, перепродавцы, торговые сети. В итоге мы остались одни.

В ходе предварительных переговоров до аукциона нам обещали финансовую поддержку проекта и кредитование ряд банков, в том числе Россельхозбанк. Но когда мы пришли с конкретными расчетами, банк нам отказал: нет достаточного обеспечения возврата кредита. А мы к тому времени уже вложили 10 млн рублей в реконструкцию, начали готовить комплекс к постановке поголовья скота, восстановили все системы жизнеобеспечения, людей обучили и даже получили лимиты по газу…

- Я привлек своего товарища, тоже, кстати, по образованию энергетика. Уговорил. Сейчас проект 50:50 выполняют два владельца - «Хороший вкус» и Нижневартовский, Сургутский и Подольский мясокомбинаты, хозяин у них один, мой товарищ. Он пораньше меня встал на ноги. Чтобы запустить первую очередь, в июне 2004 года мы поставили первое поголовье. Устроили презентацию, пригласили телевидение. Сегодня идет реконструкция второй очереди. Все, от навозоудаления до системы микроклимата, будет по финской технологии, наиболее приемлемой для уральских условий. Как минимум на половину проекта вопрос финансирования решен. В животноводстве если процесс начат, его нельзя остановить.

- Так что послужило стартовым капиталом?

- По счастью в поселке еще сохранились бывшие специалисты, которые по 30 лет отработали на комплексе. Они героически помогали нам все восстанавливать. Как мы прошлую зиму прожили - это ненаучная фантастика.

Увязли
- А как решаете вопрос персонала?


- Без котельной. Только в этом году запустили парогазовую. Печками 16 тыс. кв. метров в десяти корпусах отапливали! Там можно было снимать телесериал «Последний герой», не менее захватывающе: каждые выходные весь персонал и руководящий состав выходили на колку дров. Зато сохранили поголовье. Поросята же должны в тепле рождаться.

- А как?

- Чем мотивировать станете?

Нам надо привлекать и молодых специалистов. По договору с администрацией поселка Горноуральский перепрофилируем там училище, чтобы готовило специалистов для нас. Это вам будет не свинарник в старом представлении, а завод, где престижно работать, где управление процессами полностью компьютеризировано. Будем добиваться, чтобы выпускники сельхозакадемии закреплялись у нас.

- Животноводство сопряжено с целым шлейфом других производств: кормов, например. Как вы эти вопросы решаете?

- В национальном проекте говорится о поддержке строительства жилья на селе. Мы получили и отводим 7 га земли в Пригородном районе под индивидуальное жилищное строительство. Будем предлагать специалистам прокредитоваться за счет предприятия. Мы готовы на это пойти. Хотя бюджет тоже обещает им подъемные и компенсацию первого взноса. А сегодня выпускники академии готовы работать в Екатеринбурге хоть продавцами, лишь бы не возвращаться домой, где нет ни работы, ни жилья.

- Вы пошли в животноводство, но, похоже, будете все глубже увязать в агрокомплексе - начнете пахать и сеять, выращивать собственное зерно.

- Мы почти отказались от продукции комбикормовых заводов: были проблемы и по качеству кормов, и по результатам, которых мы добивались. В итоге построили свой кормоцех. Преимущество в том, что мы по крайней мере понимаем, чем кормим. На каждой тонне кормов в итоге экономим 500 рублей при средней стоимости корма 5 - 6 рублей за кг. Это очень большая экономия, если учесть, что в себестоимости свинины 70% - корма. Можно просчитать и всю цепочку, сколько мы экономим на выходе конечной продукции: и собственные корма, и мясо как сырье.

- А у вас оптимизм - расширяется прибыльный бизнес?

- Слово «увязать» мне не нравится - в нем безысходность затягивающего болота.

Управляющий лучше датский
- Какие риски вы рассматриваете при вступлении России в ВТО?


- Конечно. Сегодня фуражное зерно на рынке стоит 3 рубля, даже 2,6 рубля за кг при себестоимости 1,5 рубля. Чтобы и дальше экономить и зарабатывать, надо иметь свое зерно. А земли, которая не обрабатывается, нам предлагают очень много. Мы, конечно, опять окажемся в роли предприятия, которое не занималось зерном, и надо будет выстраивать полный цикл: специалисты, техника и прочее. Но есть другой вопрос, который необратимо заставит нас заниматься землей, - навоз. Его надо вывозить на поля, а раз вывозишь - надо сеять. Мы к этому приходим. Это дальнейшие проекты, которыми придется заниматься. Потому что вывозка стоит денег, и если не получать с этого доход - они выброшены. В Европе любой свинокомплекс, прежде чем увеличить количество свиней, должен добавить себе земли, чтобы вывозить навоз. Четко посчитано: если этой земли нет, нельзя добавить ни одну голову.

Вот переработчики готовы конкурировать. За те десять лет, что я занимаюсь мясопереработкой, она не то что шагнула - прыгнула далеко вперед. Когда мы строили в Нижневартовске первое предприятие, оборудование нормальное купить было очень сложно. Сегодня предложений масса, ходи и выбирай. Почти все предприятия переоборудовались: техника та же, что и на Западе. Я для своего предприятия не вижу никаких проблем, ВТО мы не боимся. А вот по «Горноуральскому» будут проблемы, если государство не защитит сельхозпроизводителей.

- Самый большой - система запретов и приведение сельскохозяйственных предприятий к стандартам ВТО. Многие сельхозпредприятия просто закроются.

- Область и сейчас завозит 50% импортного мяса. Запад однозначно заинтересован в получении здесь новых рынков. Вопрос не в том, хлынет не хлынет, вопрос - по какой цене. Я общался с предпринимателями из Дании, Франции: они готовы идти сюда и заниматься свиноводством, уже посчитали затраты и знают, что получат мясо по себестоимости 40 рублей за кг. Им это выгодней, чем вести сюда свое: до 2009 года у нас еще сохранятся квоты. Хотя отечественного сельхозпроизводителя эти квоты, введенные в 2003 году, никак не поддержали. Цена на мясо на внутреннем рынке скакнула здорово, на 50 - 70%, изза того, что ограничили ввоз, а мяса больше не стало. Чтобы система квотирования заработала, чтобы вырастить свинью, нужен год. А тогда еще цена на зерно подскочила в два раза, кормить скотину стало нечем. И предприятия, которые по уши в долгах сидели, бросились ее забивать, чтобы воспользоваться возможностью получить побольше денег. Вот и все, что произошло. И никто тогда не стимулировал производителя, чтобы он больше вырастил скота, а не резал последний. Система квотирования пока лишь ударила по кошельку покупателя. Если бы деньги от продажи квот, таможенных платежей шли на развитие животноводства, это и было бы стимулированием.

- Такой гипотетический вариант: 2006 год, мы в ВТО. Что произойдет? На наш рынок хлынет поток мяса по демпинговым ценам из стран, где поддержка производителей больше ныне заявленных мер в разы?

- Конечно: они же не привезут сюда датских работников на ферму. Они инвестируют в процесс, создадут рабочие места. Они будут продавать мясо нам, и переработчикам не надо будет заниматься свиноводством. Технологиито мы переняли, но у них опыт. Я не исключаю, что приглашу на «Горноуральский» управляющего из Дании. Я был в Финляндии на мясоперерабатывающем предприятии, которое отгружает в день 800 тонн продукции (мы - до 20 тонн). Оно раздает на откорм поросят сельхозпредприятиям по договорам и четко знает, когда какое мясо получит. Возможно, и мы здесь выстроим такую систему с помощью датчан, финнов. С расширением животноводческого проекта мы уже имеем 30% собственного сырьясвинины и 15% говядины, что позволяет повышать качество продукции. «Хороший вкус» становится вкуснее.

- А нам выгоден приход датских фермеров?

- Однозначно. Сегодня пошел еще другой процесс: для удешевления колбасных изделий мясное сырье частично заменяют на растительные аналоги. Естественно, это влияет на качество. Если еще в прошлом году ГОСТовская продукция высшего сорта составляла 20% от общего объема продаж, то сегодня 5 - 7%, потому что для массового покупателя она стала недоступна.

- Потребление изза высокой цены снизилось?

- Цель национального проекта - запустить в агрокомплекс инвестиции. Много желающих?

В принципе, когда производитель четко говорит: вот эта колбаса из мяса, а вот эта - с соей, и она дешевле, - это нормально. Но дело в том, что в магазине колбаса одного ГОСТа с одинаковым названием «Докторская» стала продаваться по разной цене - от 70 до 160 рублей за кг. То есть появилось много производителей, причем достаточно известных, которые просто обманывают покупателей. По недавним оценкам общества защиты прав потребителей «Гарант» (Екатеринбург), до 62% продукции на рынке - фальсификат: фактический состав колбасы совершенно не соответствует тому, что указано на этикетке. Выход один - покупатель должен четко знать, за что он платит деньги - за мясо или заменители, все составляющие продукта должны быть обязательно указаны. И я считаю, покупатель должен знать, кто его обманывает. Поэтому такие исследования, какие провел «Гарант», только приветствую.

Дополнительные материалы:

- Желающие и деньги есть. Но массового процесса я не вижу. В Свердловской области заявлены 8 - 9 проектов, идет в основном переоснащение. Предприятия разрабатывают проекты, договариваются с поставщиками и получают техническую субсидию. В прошлом году агрокомплекс «Горноуральский» получил 5 млн рублей таких субсидий - это невозвратные деньги. Это очень хорошая помощь от областного министерства, знак того, что в нас поверили, наши усилия оценили. Себестоимость свинины по прямым затратам у нас уже сегодня получается 47 рублей за кг (для сравнения: закупочная цена на мясо - 82 рубля). Я считаю, мы на своем примере доказали: свинокомплексы могут и должны быть прибыльными и эффективными. А помогать надо тому, кто состоятелен и может развиваться.

ЗАО Комбинат пищевой «Хороший вкус»
Мясоперерабатывающее предприятие Свердловской области, основано в 2002 году. Оснащено оборудованием последнего поколения производства Германии и Австрии. Ассортимент насчитывает свыше 350 позиций, среди которых вареные и копченые колбасы, деликатесы и мясные полуфабрикаты.

Емельянов Сергей Григорьевич

Генеральный директор комбината «Хороший вкус» (Екатеринбург). Родился в 1960 году в г. Губаха Пермской области в семье шахтеров. Закончил УГТУУПИ по специальности «инженерэлектрик». В начале перестройки пришел в мясной бизнес. С 2003 года - генеральный директор комбината «Хороший вкус». Председатель Мясного союза Свердловской области.

Продукция комбината получила всероссийское признание, войдя в список «100 лучших товаров России». В 2005 году комбинат удостоен государственной премии «Российский Национальный Олимп» за вклад в развитие сельского хозяйства и пищевой промышленности Урала.

Для обеспечения производства сырьем комбинат реконструировал Лайский (ныне «Горноуральский») свинокомплекс. В течение трех лет поголовье на комплексе будет доведено до 50 тыс. голов. Это позволит закрыть не только собственные потребности, но и обеспечить свининой мясоперерабатывающие предприятия Свердловской области.

- Представьте: мы все долго ждали, когда грандиозный корабль будет построен. И вот он сходит со стапелей. С брызгами разбивается о борт бутылка шампанского. Гремит оркестр. Публика провожает корабль с восторгом. Но когда он вышел в море, оказалось, что лучше всего работает ресторан.

- Андрей Порубов

С этих слов Сергея Воздвиженского, председателя исполнительного комитета межрегиональной ассоциации экономического взаимодействия субъектов РФ «Большой Урал», началась 25 мая в Екатеринбурге конференция «Доступное жилье: финансирование от строительства до покупки» (организаторы - журнал «ЭкспертУрал» и банк «Драгоценности Урала»). Нетрудно догадаться, что под метафорическим «кораблем» подразумевается жилищный национальный проект. С его раскруткой и PRподдержкой все в порядке: чиновники регулярно отчитываются об успехах «в рамках реализации». А вот с практическими результатами - гораздо хуже. В прошлом году прирост объемов ввода жилья в среднем по России составил 6%. Это, учитывая рыночную конъюнктуру, даже не капля в море - ноль без палочки. (К слову, в Казахстане в этом же году объем ввода жилья вырос на 150%.) За первый квартал 2006го (когда, если верить чиновникам, нацпроект стремительно начал набирать обороты) в России введено жилья на 5,5% меньше, чем за аналогичный период 2005го, хотя никакого нацпроекта тогда вовсе не было. Цены на недвижимость в регионах УрФО продолжают стремительно расти - на 23 - 35% в год. В общем, КПД у корабля пока отрицательный.

В машинном отделении - серьезные проблемы: двигатель действует даже не в половину, а в десятую часть силы. Немудрено: целые агрегаты отсутствуют. Большая часть мощности котла уходит в громогласный гудок. И провести корабль между рифами некому - команды нет. Только официанты снуют…

Относительные успехи
Главным инструментом, способным сделать жилье доступнее, должна стать ипотека. Управляющий коммерческим банком «Драгоценности Урала» Илья Марков: «Сегодня за собственные средства купить жилье могут только 5 - 9% населения. По прогнозу Минэкономразвития, к 2012 году это будут 40 - 50%, но я считаю такой сценарий слишком оптимистичным. А даже если и так, ипотека в любом случае останется основным механизмом приобретения жилья».

Перечислим основные причины фиаско. Часть законодательной базы в области строительства усилиями лоббистов работает с точностью до наоборот по отношению к тому, как задумывалось (чаще всего на конференции поминался пресловутый ФЗ № 214 «О долевом участии», практически закрывший строителям возможность использовать дешевые деньги дольщиков). Подготовленных к строительству земельных площадок как не было, так и нет. Земельные аукционы толком не начинались. Объем загородной малоэтажной застройки недопустимо мал (а мировой опыт показывает: именно такое жилье - «доступно»). Цивилизованный рынок аренды жилья отсутствует (во всем мире жилье в собственности - прерогатива состоятельной части населения, примерно половина живет в арендуемом жилье и не испытывает от этого неудобств). Подступает дефицит стройматериалов (проблема не столь заметна сейчас, но станет актуальна через год-два). Причем, как подчеркнул Воздвиженский и согласилось большинство участников конференции, деньги - не вопрос. Они есть и у государства, и у населения. Вопрос - как эффективно направить их в жилищный рынок.

Но несмотря на очевидные успехи, массовой ипотеку не назвать. В среднем в России через ипотечный кредит приобретается около 1,5% жилья. Совокупный объем выданных ипотечных кредитов в России составляет одну пятую аналогичного в Латвии. Есть и нерешенные проблемы. Так, отмечает Илья Марков, до сих пор не создан маневренный жилой фонд (куда можно было бы отселять несостоявшихся заемщиков). По его мнению, дефолты рано или поздно наступят, и банки останутся один на один с этой проблемой.

Все выступавшие на конференции банкиры отмечают значительный рост числа выданных кредитов и их средней суммы. Еще одна немаловажная деталь: существенно сократился процент отказов потенциальному заемщику. Если в 2004 году кредит получал только каждый третий обратившийся, то сейчас, например, в Меткомбанке, по словам руководителя направления ипотечного кредитования Андрея Николаева, отказывают только 10%, а в Городском ипотечном банке, если верить директору екатеринбургского представительства Станиславу Дехтулинскому, удачно получают кредит 95% обратившихся.

Ипотеке есть куда расти. Подтверждением стало выступление директора Уральского филиала «Райффайзенбанк Австрия» Виталия Милованова, который рассказал о системе ипотечного кредитования, действующей в Австрии. Суть ее такова: физическое лицо должно в течение семи лет вносить на накопительный банковский счет определенные суммы. Банк начисляет проценты, обычно около 3% (это примерно соответствует уровню инфляции). При этом государство добавляет на счет 30% от каждого взноса «из своего кармана». За счет этого реальная доходность такого вклада составляет 11% годовых: при низком уровне инфляции очень прилично. Таким образом, через семь лет на счету скапливается сумма, достаточная для оплаты большей части квартиры. На меньшую берется кредит сроком обычно на 12 лет. По мнению Милованова, для появления похожей схемы в России в первую очередь не хватает закона о стройсберкассах (он пылится в недрах Госдумы с 2002 года). Между тем такая система позволяла бы аккумулировать достаточные для приобретения квартиры средства людям со средними и низкими доходами, а затем получать кредит по льготной ставке.

Есть куда расти
Большой интерес вызвало выступление на конференции директора агентства недвижимости «Роттердам» Ильи Шкопа, взглянувшего на проблемы ипотеки глазами риэлтора. Проблема номер один: практически ни один банк не выдает кредиты индивидуальным предпринимателям и руководителям малых предприятий. За исключением Газпромбанка, банки не выдают кредиты наличными, причем сам кредит можно получить только после оформления сделки в Регистрационной палате. Процедура регистрации длится 2 - 3 недели, что не позволяет использовать ипотеку в обменных сделках. А это - 80% рынка. «В обменной цепочке участвуют порой по четырепять квартир, мы не можем убедить владельцев ждать своих денег все это время. Это чистая психология», - говорит Илья Шкоп.

Этот регион до сих пор характеризуется крайне низкой обеспеченностью населения жильем - 16,7 метра на человека (в среднем по России - более 20ти). Но динамика ввода впечатляет: в последнее время в округе строится 750 - 850 тыс. кв. метров жилья в год, что составляет примерно 0,54 метра на человека (вдвое больше среднероссийского показателя - 0,27). Правительство планирует ежегодно увеличивать ввод жилья на 10 - 15% и до 2015 года ввести 29 млн кв. метров. Один из существенных плюсов строительной политики ХМАО - все сети до сих пор строились за счет бюджета. С введением земельных аукционов застройщику придется платить за коммуникации, но и здесь найден выход. У победившего на аукционе застройщика региональный бюджет готов выкупать сети с тем, чтобы их стоимость не утяжеляла стоимость жилья. Проблема дефицита стройматериалов встанет в ХМАО еще острее, чем в других регионах. Сегодня собственная стройиндустрия округа обеспечивает строительство только на 16%. Даже если существующие предприятия загрузить полностью, они закроют лишь 24% потребностей. Правительство округа готовится заранее. Запланировано строительство множества производств: базальтового волокна и утеплителей, пенополистирола, стекла по флоат-технологии и сухих строительных смесей, кирпича и мелкоштучных стеновых блоков, деталей для каркасного деревянного домостроения и смол для изготовления ДСП. Планируемый на ближайшие десять лет объем инвестиций в эту отрасль - около 700 млн долларов. Инвесторов правительство будет привлекать в том числе своим финансовым участием: доля бюджетного финансирования в проектах составит до 30%, а в отдельных случаях - 40%.

Не забывать о предложении
Однако развивать платежеспособный спрос - еще полдела. Необходимо добиться того, чтобы адекватно росло предложение. В этой связи любопытен опыт ХМАО, о котором рассказал заместитель председателя правительства округа по вопросам инвестиций и инноваций Кирилл Морозов.



- Страныэкспортеры нефти очень разные, как по уровню развития, так и по стоящим перед ними проблемам. К группе с высоким уровнем доходов в пересчете ВНП на душу населения (от 9076 долларов) относится Норвегия. Нефтедобывающие страны с доходами выше среднего (2936 - 9075 долларов) - это Мексика, Венесуэла, Саудовская Аравия, Объединенные Арабские Эмираты и другие. Доходы ниже среднего (738 - 2935 долларов) у Ирака, Ирана, Алжира, сюда же относится и Россия. Группа с низким уровнем доходов (меньше 738 долларов) - Нигерия, Индонезия. Каждая из этих стран наработала свой опыт расходования ресурсов, получаемых от продажи нефти, как печальный, так и внушающий оптимизм. Но есть общая закономерность: чем менее развито государство, тем выше уровень коррупции и вероятность того, что доходы от нефти будут бесконтрольно расходоваться на нужды, далекие от потребностей страны.

По оценкам экспертов, Советский Союз за весь период продажи нефти за границу заработал в общей сложности около 200 млрд долларов. Львиную долю этих денег попросту проели: на них закупались западные товары народного потребления. Можно назвать лишь один удачный пример вложения советских нефтедолларов - строительство совместно с итальянской компанией FIAT Волжского автозавода в конце 60х годов. Сегодня снова возникает опасность того, что российские власти распорядятся доходами от продажи нефти неэффективно. Куда вкладывают нефтедоллары другие страны? С этим вопросом мы обратились к доценту кафедры мировой экономики Уральского государственного университета Ольге Яшиной.

- В конце 60х - начале 70х годов в условиях энергетического кризиса и резкого роста мировых цен на нефть страны Ближнего Востока (Саудовская Аравия, ОАЭ, Иран, Ирак, Кувейт и т.д.) внезапно оказались перед приятным фактом - ростом доходов от продажи нефти. До кризиса их ежегодный доход составлял 23 млрд долларов, с началом кризиса - 140 миллиардов. Как они распорядились этими доходами? Их правительства стали переводить нефтедоллары на депозиты в банки США и Западной Европы. Этими деньгами банки распоряжались по своему усмотрению, например, направляли на кредитование тех же развивающихся стран с низким уровнем развития. Потом кредитуемые страны не смогли рассчитаться по долгам, в итоге нефтедоллары оказались пущены на ветер.

Имидж - ничто, страховка - все
- Сначала расскажите о печальном опыте.


Сегодня страны Ближнего Востока, наученные горьким опытом, пытаются изменить ситуацию, пользуясь очередным повышением мировых цен на нефть. Нефтедоллары стали расходоваться на решение насущных проблем: организацию рабочих мест, создание индустрии туристических услуг, модернизацию оборудования нефтедобывающих предприятий, развитие системы коммуникаций (в частности внедрение электронных средств связи). Предполагается, что это может привести к росту уровня жизни населения, хотя об этом говорить пока рано.

Второй поток нефтедолларов пошел на удовлетворение представительских запросов верхушки арабского общества: покупку лимузинов, предметов роскоши, строительство имиджевых объектов (дворцов, музеев и т.д.). Большое богатство должно порождать высокую ответственность перед обществом, но там этого не произошло. Третий поток нефтедолларов ушел на закупку вооружений (до 40 млрд долларов в год). В итоге многие нефтедобывающие страны Ближнего Востока (Ирак, Иран, отчасти Саудовская Аравия) к концу нефтяного бума 70х годов оказались беднее по уровню ВНП на душу населения, чем до его начала.

- Возьмем Норвегию. Сегодня там налоги на доходы от нефти составляют примерно 75% от общей суммы прибыли нефтедобывающих компаний (в России - менее 50%). Представитель норвежской нефтедобывающей компании сказал в одном интервью: мы терпим высокий уровень налогов, поскольку за счет этих денег население Норвегии получает весь социальный пакет - хорошие медицинские страховки, содержание детей в дошкольных учреждениях, большие пособия по безработице и пенсии, которые позволяют пенсионерам вести активный образ жизни.

- А каков удачный опыт использования нефтедолларов?

- Сказать, что мы должны перенять норвежский опыт - значит не понимать некоторых вещей. Норвегия - страна с давними демократическими традициями, развитыми институтами гражданского общества, устоявшейся системой партнерских отношений государственной власти, бизнеса и населения. Там есть социальный контракт, у нас его - нет. Конечно, можно и в России поднять налоги нефтедобывающих компаний до 75%, но я не думаю, что владельцы лояльно отнесутся к этому. Деньги просто будут уходить за рубеж. Кроме того, совершенно нет уверенности, что средства действительно пойдут на реализацию социальных программ, а не осядут в карманах чиновников.

- Значит, взятый нашим президентом социальный курс на реализацию национальных проектов - правильный?

- Что вы имеете в виду?

Тем не менее доходы от нефти необходимо направить на развитие отраслей, создающих то, что в экономической литературе носит название «человеческий капитал»: образование, здравоохранение, научные исследования. У нас любят говорить о продовольственной безопасности, о необходимости защиты рынка продовольствия от импорта. Но посмотрите, в каких условиях живут и работают люди в сельской местности. На какие цели государство выделяет финансовые ресурсы? На покупку семян, горючего и так далее. Но это «рыба», а нужна «удочка».

В «зеленой корзине» - длинный перечень разрешенных мер: расходы на создание инфраструктуры села (электрификация, газификация, дорожное строительство), подготовку кадров, жилищное строительство, создание перерабатывающих производств и так далее. Возможно, вступление России в ВТО заставит наше правительство изменить характер финансовых потоков, направляемых на развитие сельского хозяйства.

- В соглашении ВТО по сельскому хозяйству описаны две основные «корзины» мер поддержки сельского хозяйства, одна называется «зеленой», а другая «желтой». Меры «желтой» запрещены правилами ВТО: это экспортные субсидии, субсидии на закупку семян, ГСМ и так далее. Но Россия их в основном и применяет.

- В качестве примера можно привести Венесуэлу. До недавнего времени там доходы от продажи нефти тоже расходовались в основном на закупку вооружений, предметов роскоши и тому подобное. Но в 1998 году на президентских выборах победил Уго Чавес. В 2001 году он принял пакет документов, имеющих большое значение для нефтедобывающего сектора: законы о недрах, о нефти и другие. Они предусматривали увеличение доли государства в нефтяных компаниях (их не больше десяти) до 51% и подъем налога на пользование недрами с 16 до 30%. По результатам взаимных договоренностей с властью владельцы нефтяных компаний были вынуждены продать государству контрольные пакеты своих акций. Таким образом, доходы государственного бюджета значительно выросли.

Догнать и перегнать Венесуэлу
- Кто из нефтеэкспортирующих стран направлял свои доходы на развитие села?

- Россия сможет грамотно распорядиться своими природными ресурсами?

В 2003 году Уго Чавес заставил Центральный банк Венесуэлы выделить из валютных резервов 1 млрд долларов на формирование кооперативов по переработке сельскохозяйственной продукции. Для Венесуэлы это очень актуально, поскольку там остра продовольственная проблема (большая часть земельных угодий находится в руках латифундистов, крупных частных собственников, и используется очень неэффективно). Для развития фермерского хозяйства было необходимо не просто передать крестьянам землю, но и сориентировать сельхозпроизводство на нужды рынка. Для этого начала создаваться сельскохозяйственная инфраструктура: хорошие дороги, перерабатывающие предприятия, система подготовки специалистов и так далее.


В сентябре 2005 года развитие жилищного строительства включено в число национальных проектов. Создание рынка доступного жилья неоднократно и с каждым разом все громче объявлялось государственным приоритетом. Результаты невиданных по масштабу нововведений разочаровывают.

За последний год и властные структуры, и общественные организации уделили жилищному строительству внимания больше, чем за все предыдущие 15 лет «рыночной» истории России. На практике это вылилось в два глобальных мероприятия. Первое - принятие так называемого «жилищного пакета»: двух кодексов, жилищного и градостроительного, и пары десятков законов и поправок (см. «Двадцать семь шагов к рынку», «Э-У» 29 - 30 от 16.08.04 и «Неприступное жилье», «Э-У» 9 от 07.03.05). Второе - создание национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (см. «Новая национальная утопия», «Э-У» 17 от 09.05.05).

В национальном проекте «Доступное и комфортное жилье» содержится два основных контрольных параметра: удвоение объемов строительства к 2010 году до 80 млн кв. метров в год (то есть обеспечение ежегодного прироста объемов предложения в 20%) и удержание роста цен на жилье в пределах 12% в год. Итоги работы строительной отрасли на территории Большого Урала показывают: сегодня мы так же далеки от того, чтобы жилье стало доступным, как и год назад. По нашему прогнозу, темпы роста объемов ввода по семи регионам в среднем за год составят 11,2% (в областных центрах - 8,9%), что вдвое меньше необходимого. Средний подъем цен, напротив, почти вдвое больше - 21% (25,7% на первичном и 16,2% - на вторичном рынке). Прогноз развития рынков в большинстве регионов на дватри года вперед скорее пессимистичный. Разрыв между реальными и контрольными показателями будет только нарастать. Вопрос создания рынка доступного жилья в России можно считать закрытым.

Большинство положительных новшеств, заданных федеральным законодательством, забуксовало на местном уровне. Так, обещанные земельные аукционы не стартовали, сокращение числа согласовательных инстанций и самих согласований (а значит, административной ренты) осталось только на бумаге. Некоторые позитивные изменения произошли. Например, сокращены транзакционные издержки: отменен НДС со сделок с недвижимостью и сбор в 1,5% за нотариальное удостоверение договора куплипродажи квартиры. Но положительные последствия полностью перекрыты негативными. Главный отрицательный фактор - наметившийся дефицит финансирования строительства. Закон «О долевом участии», защищая частных инвесторов, ввел драконовские правила привлечения денежных средств для застройщиков и солидарную ответственность банков и строителей перед дольщиками. Итог - отказ от долевых схем и отток финансов (см. «На круги своя», «Э-У» 45 от 28.11.05). Суммарный эффект от всех нововведений - нулевой.

В Оренбурге и Тюмени ситуация хуже. За три квартала текущего года здесь наблюдается падение объемов строительства: в Оренбурге - на 1,7%, в Тюмени - на 14,7%. Следствие - наибольший рост цен на жилье. В среднем за год в Тюмени новые квартиры подорожают, по нашим прогнозам, на 45,6%, в Оренбурге - на 35,1%. Цены на вторичном рынке жилья в этих городах увеличатся примерно на 20%.

Привет нацпроекту от статистики
При одинаковых тенденциях ситуация по регионам Урала разнится. За 9 месяцев 2005 года в Башкирии и Удмуртии ввод жилой площади составил 8 и 24% соответственно к аналогичному периоду прошлого года. Прирост в Уфе и Ижевске - 15%. Стоимость квадратного метра жилья в этих городах поднялась в пределах инфляции: 12,5% в первом против 10,2%.

Провал и без того недостаточного предложения не замедлил сказаться на ценах. Увеличение стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья Челябинска уже в этом году составит 29,3%, цены на вторичном рынке вырастут минимум на 26%. «Новые проекты сейчас никто не начинает. Пока это незаметно, но в 2007 году, я думаю, рынок ощутит еще больший дефицит предложения нового жилья. Безусловно, это приведет к всплеску цен», - считает Геннадий Аржевитин.

Самая неблагоприятная ситуация на рынке жилой недвижимости сложилась в Челябинске. За 9 месяцев 2005 года темпы строительства здесь упали на 22,5% (в Челябинской области в целом - на 22%). Общие для всех регионов проблемы отрасли усилил политический фактор. Не секрет, что в крупных городах строители сильно зависимы от городских администраций, и первую скрипку играют те, кому удалось наладить с властью «дружеские отношения». После смены мэра и его команды в Челябинске начался передел строительного рынка. Практически все крупные игроки под предлогом отказа от «политики уплотнений» лишились площадок. Новые разрешения не выдаются. Участники рынка вынуждены сокращать мощности или осваивать второстепенные города, в частности соседний Магнитогорск, где образовалась свободная ниша изза развала местного крупного застройщика - треста « Магнитострой». «Я сегодня должен уволить 200 человек, потому что им негде работать. Возможно, когда ситуация разрешится и мы наберем прежние обороты, я буду снова приглашать людей», - говорит генеральный директор челябинской компании «Наука, техника и маркетинг в строительстве» Геннадий Аржевитин.

Приятные исключения
На фоне прочих более оптимистичной выглядит ситуация в Екатеринбурге. За три квартала текущего года объемы строительства здесь выросли на 25,1% по сравнению с тем же периодом 2004 года (по Свердловской области - на 17,2%). Примерно такой же была динамика ввода в 2004 году по отношению к 2003му. Относительно высокие темпы строительства в течение двух лет несколько сбавили ценовые обороты. Если в прошлом году стоимость квадратного метра жилья с учетом первичного и вторичного рынков возросла на 28,8%, то в этом году, по прогнозам Уральской палаты недвижимости, она увеличится на 15,3%. Средний метр в конце года будет стоить 28,5 тыс. рублей.

Добиться резкого увеличения объемов строительства удалось за счет жилищной программы, инициированной губернатором: привлечения в регион крупных московских застройщиков и принятия (на деле!) концепции комплексной застройки города. Пожалуй, главное нововведение региональной администрации - подведение коммуникаций к стройплощадкам за счет бюджетных средств. В результате застройщики получили снижение затрат на 15 - 25% от сметной стоимости проектов.

Особенно успешным в этом году было развитие рынка в Перми и Пермской области: рост объемов ввода жилья за 9 месяцев 2005 года - 55% и 45% соответственно. Таким образом, регион начал выбираться из жилищного кризиса: в 2005 году объемы ввода жилья в Перми впервые превысят показатель 2001 года и составят около 380 тыс. кв. метров в Перми и 670 - в целом по области.

Пока более чем существенный рост предложения жилья в Перми никак не сказался на ценах. Даже наоборот: метр на первичном и вторичном рынках вырос на 31,6 и 11,6% соответственно. В результате, по данным АН «Перспектива» (Пермь), средняя цена квадратного метра в Перми с учетом первичного и вторичного рынков уже в октябре превысила отметку в 28 тыс. рублей (для сравнения: в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра в октябре - 25,5 тыс. рублей). Причина в изначально огромном даже по сравнению с другими регионами дефиците жилья и невысоких абсолютных объемах строительства. Если в 2004 году в среднем по Уралу ежегодно строилось 0,41 кв. метра на человека, то в Перми всего 0,24 кв. метра. Это самый низкий показатель среди всех уральских регионов, хотя по уровню доходов населения Пермь занимает третье место. Дисбаланс спроса и предложения пока не позволяет ценам притормозить. Но это эффект временный. Если власти Прикамья не ослабят усилий и темпы объемов строительства будут столь же высокими, в 2007 - 2008 годах цены стабилизируются.

В регионе создан благоприятный инвестиционный климат. Если темпы ввода не упадут, план увеличения ежегодного ввода жилья до 750 тыс. кв. метров по области, поставленный пермскими чиновниками на 2007 год, будет перевыполнен уже в 2006м.

Таблица. Характеристика облигационного займа и ЗПИФ

Неприятные прогнозы
Пермь, пожалуй, единственный регион, где «доступное жилье» может стать не только популярным словосочетанием в правительственных программах и спичах чиновников. В остальных предпосылок к положительным изменениям нет. Более того - вероятно ухудшение ситуации. В целом по Большому Уралу темпы ввода жилья будут падать, а динамика подъема цен - нарастать. Помимо само собой разумеющихся роста доходов населения и увеличивающейся потребности в жилье, на развитие жилищных рынков в ближайшие годы повлияет изменение системы финансирования строительства.

Федеральный закон 214 лишил застройщиков главного источника финансирования - средств дольщиков. Взамен им предлагается использовать банковские кредиты, ипотеку, привлекать средства через ЖСК и ПИФы. Эти инструменты сегодня подходят далеко не всем застройщикам (см. «Непростой вопрос» и «Хорош, но не для всех»). Чтобы они стали массовыми и дали стройке такой же объем средств, как долевка, необходимо минимум несколько лет. Поэтому сокращение объемов строительства в ближайшие годдва неизбежно. Части объектов элементарно не хватит финансирования. Те жилищные проекты, что состоятся, подорожают на 14 - 17% только за счет использования заемных средств вместо бесплатных денег дольщиков.

+ЗПИФОблигационный займВозможность получения дополнительной доходности от удорожания паяВозможность привлечения более дешевых денег по сравнению с банковским кредитомОбеспечение недвижимостью, следовательно снижение рисков для инвестораНет привязки к конкретному объекту инвестицийЛьготы при налогообложенииВозможность получения дохода от операций на вторичном рынкеСохранение девелоперских функций, контроля за реализацией конечного продукта-Жесткая привязка к конкретному объекту инвестицийВысокая стоимость и сроки реализации эмиссии и размещения, ограничение по объему эмиссииЖесткие требования по наличию всей разрешительной документацииОбеспечение имуществом эмитента, наличие фондовых рисковЗастройщик фактически становится генподрядчиком (потеря девелоперских функций)

Если учесть, что прирост доходов населения опережает темпы строительства в среднем на 10%, а дефицит на рынке жилья продолжит расти, в ближайшие два года квартиры будут дорожать как в 2004 году - на 30 - 35%.

Не избежать и политических рисков. В случае смены местной власти локальные рынки ждут кризисы по сценарию челябинского. Самый сильный произойдет в Екатеринбурге в 2007 году (на это время назначены очередные выборы мэра и, возможно, к власти придет новый глава администрации с новой же командой). По единодушному признанию участников рынка, связи чиновников администрации и ведущих застройщиков, имеющие место во всех регионах Урала, в Екатеринбурге сильны особенно. Так что скорее всего 2007 год окажется самым неудачным для строительной отрасли на Среднем Урале после дефолтного 98го. Вероятно, объемы ввода жилья сократятся настолько, что успехи 2004 - 2005 годов сойдут на нет.

В ногу с потребителем

Анализ поквартальной динамики стоимости квадратного метра вторичного жилья и доходов населения позволил сделать вывод: изменение средней цены практически повторяет изменение доходов населения за предыдущий квартал. Если доходы населения во втором квартале года выросли по сравнению с первым на 7,9%, а в третьем по сравнению со вторым - на 4,74%, то стоимость жилья на вторичном рынке в семи крупнейших городах Урала увеличилась на 7,25 и 4,8% в третьем и четвертом кварталах соответственно. Таким образом, основываясь на прогнозе министерства экономического развития и торговли РФ об увеличении доходов населения, можно утверждать: цены на вторичном рынке жилья Урала вырастут в 2006 году на 17%.

Дополнительные материалы:


- Владимир Михайлович, какова структура финансирования строительства в вашей компании?


Хорош, но не для всех
Займы на фондовом рынке - эффективный способ обеспечения начальных этапов строительства, уверен финансовый директор ОАО «Камская долина» (Пермь) Владимир Пучнин

- Может ли эта схема в полной мере заменить долевку?

- Около 65% - средства дольщиков, 7% - собственные средства, порядка 8 - 10% - банковские кредиты. А 20% - это деньги, привлеченные с помощью облигационного займа. В мае и ноябре 2005 года наша дочерняя компания «Камская долина - Финанс» разместила два облигационных займа на общую сумму 300 млн долларов со сроком погашения в 2007 году. Мы - пока единственная региональная строительная компания России, которая вышла на фондовый рынок заимствований. В перспективе мы планируем довести долю средств, привлеченных по долговым обязательствам, до 40 - 50%.

- С какими сложностями столкнется строительная компанияэмитент?

- Ни в коем случае. Для этого есть несколько причин. Вопервых, необходимость диверсификации рисков компании. Вовторых, использование долевки выгодно застройщику: на стадии незавершенного строительства квартиры лучше продаются. Сейчас у всех застройщиков одна проблема: муниципальная власть не всегда успевает оформить разрешительную документацию к моменту начала реализации проекта. Следовательно, главная задача - найти средства на начальном этапе строительства. В этом смысле облигационный заем - наиболее эффективный инструмент, так как позволяет привлечь дешевые деньги.



Главная страница / Формирование