Нефть и песок О стали Компрессор - подбор и ошибки Из истории стандартизации резьб Соперник ксерокса - гектограф Новые технологии производства стали Экспорт проволоки из России Прогрессивная технологическая оснастка Цитадель сварки с полувековой историей Упрочнение пружин Способы обогрева Назначение, структура, характеристики анализаторов Промышленные пылесосы Штампованные гайки из пружинной стали Консервация САУ Стандарты и качество Технология производства Водород Выбор материала для крепежных деталей Токарный резец в миниатюре Производство проволоки Адгезия резины к металлокорду Электролитическое фосфатирование проволоки Восстановление корпусных деталей двигателей Новая бескислотная технология производства проката Синие кристаллы Автоклав Нормирование шумов связи Газосварочный аппарат для тугоплавких припоев
Главная страница / Тенденции

Неприступное жилье

СУАЛ разрабатывает Средне-Тиманский бокситовый рудник (СТБР) с 1997 года как альтернативу постепенно истощающемуся Североуральскому (Свердловская область). Доказанные запасы крупнейшего в Евразии Средне-Тиманского бокситового месторождения - 260 млн тонн, это около 30% всех запасов в России. Объемы добычи на СТБР, ныне составляющие 1,5 млн тонн в год, к 2008 году должны превысить 6 млн тонн. По оценкам специалистов, запасы месторождения обеспечат получение около 130 млн тонн глинозема или 65 млн тонн первичного алюминия.

В сентябре 2002 года Сибирско-Уральская алюминиевая компания (СУАЛ) открыла железную дорогу протяженностью 158,15 км, соединившую Средне-Тиманское бокситовое месторождение (Республика Коми) со станцией Чиньяворык (Северная железная дорога), расположенной на магистрали Воркута - Москва. Дорога обошлась в 70 млн долларов (общие затраты СУАЛа на ее строительство и разработку месторождения - более 150 млн долларов) и 2,5 года работы (вместо шести запланированных). Это в 6 - 10 раз дешевле аналогичных проектов министерства путей сообщения, ныне ОАО «Российские железные дороги». Сегодня на дороге сооружены десять малых мостов общей длиной 326 метров, 110-метровый однопролетный автомобильно-железнодорожный мост через реку Вымь, более 130 других водопропускных сооружений. Ведутся проектные работы строительства разъездов, расширения фронта погрузки бокситов, модернизации станции Чиньяворык-Промышленная.

Сегодня тиманские бокситы отправляются на Уральский алюминиевый завод (глиноземное производство там модернизировано). Следующий этап развития тиманского проекта «Коми Алюминий» - строительство на территории республики глиноземного производства мощностью 1,4 млн тонн в год. Инвестиции в проект составят 1,2 млрд долларов. По условиям соглашения между компанией РУСАЛ и группой СУАЛ, финансирование будет осуществляться на паритетной основе за счет как привлеченных, так и собственных средств компаний-участниц. Ввод предприятия в эксплуатацию намечен на 2008 год. У РУСАЛа также есть первоочередное право участия в строительстве алюминиевого завода в Коми, если решение о нем будет принято.

Построенная дорога позволила алюминиевой отрасли, во-первых, уменьшить объемы дорогостоящего экспорта сырья, во-вторых, снизить стоимость самих тиманских бокситов: перевозка их по железной дороге существенно дешевле перевозки по зимнику (летом транспортировка вообще затруднена).

По своему хотению

О текущих проблемах и будущем Тиманской железной дороги (ТЖД) рассказывает генеральный директор ООО «СУАЛ-Транспорт» Борис Чертков.

Борис Чертков


- Положительно. Дорога готова к планируемому существенному росту перевозок в рамках реализации крупномасштабного инвестиционного проекта группы СУАЛ - строительства боксито-глиноземного комплекса в Республике Коми. Несмотря на то, что эксплуатация дороги ведется в сложных климатических условиях Крайнего Севера, объемы перевозок возросли до 1,8 млн тонн ежегодно. Возможности дороги позволяют беспрепятственно вывозить 2 - 2,2 млн тонн грузов в год. А планы развития ТЖД позволят увеличить ежегодный грузооборот до 8 млн тонн.

- Борис Александрович, как вы оцениваете итоги трехлетней эксплуатации ТЖД?

- Как и любой инфраструктурный проект, связанный с железнодорожным транспортом, он отличается высокой капиталоемкостью и значительными сроками окупаемости.

- ТЖД - первая частная железная дорога в России после революции 1917 года. Насколько рентабелен проект?

- Никаких специальных налоговых или иных льгот государство не предоставило.

- Пошло ли государство на льготы при предоставлении земли или налогообложении, учитывая важность проекта в обеспечении сырьевой безопасности отечественной алюминиевой отрасли?

- Ни министерство путей сообщения, ни ОАО «Российские железные дороги» в этом не участвовали и не участвуют. Дорогу обслуживает ООО «Тимантранссервис» - специализированное эксплуатационное предприятие, мы оказывали организационное содействие в его создании. Компания начинала еще в период строительства дороги с перевозки строительных грузов. ЗАО «Коми Алюминий» имеет с «Тимантранссервисом» долгосрочный контракт на техническое содержание дороги и перевозку грузов по ней. РЖД только предоставляет вагоны для перевозки боксита на глиноземные заводы Урала.

- Участвовало ли оно в строительстве, содержании, ремонте, эксплуатации дороги?

- Для погрузки и перевозки бокситов задействовано пять тепловозов: магистральный и четыре маневровых. Два (в том числе магистральный) - в собственности ЗАО «Коми Алюминий», остальные принадлежат организации, обслуживающей дорогу. Локомотивы РЖД на Тиманской дороге не используются. Потребность в их привлечении периодически возникает, но получение тепловозов затруднено в связи с дефицитом парка в сети железных дорог России.

- Каким количеством тягового и подвижного состава обладает СУАЛ?

Лицом к лицу монополиста
- Какими правовыми актами регулируется деятельность частной железной дороги в России?


У компании в собственности более 500 единиц специализированного парка подвижного состава: думпкаров, цистерн-пековозов, цементовозов. Но для перевозки бокситов со Средне-Тиманского рудника собственный подвижной состав не применяется. Отсутствуют экономические «показания» к приобретению своих вагонов: для сокращения порожнего пробега требуется встречный грузопоток. В то же время мы широко используем арендованный или собственный парк подвижного состава компаний-операторов -; как для перевозок части тиманских бокситов (12%), так и для других основных перевозок глинозема и алюминия за пределами Республики Коми. Отмечу проблему с ремонтом подвижного состава из-за ограниченных возможностей, высоких цен на услуги и комплектующие на предприятиях ремонтной базы РЖД.

Тиманская железная дорога находится на очередном этапе развития: он связан с началом строительства группой СУАЛ глиноземного комплекса в Республике Коми. ТЖД станет одним из компонентов транспортной составляющей комплекса. Она включает организацию и обеспечение перевозок бокситов с рудника на глиноземный завод погрузочными ресурсами и локомотивной тягой, строительство подъездных путей нового завода, новой станции примыкания к железнодорожным путям общего пользования, принадлежащим РЖД, на 1586-м километре участка Сосногорск - Печора.

- Согласно действующему уставу железнодорожного транспорта РФ, ТЖД рассматривается как железнодорожный путь необщего пользования и приравнена к подъездным путям, ее деятельность регламентируется соответствующими нормативными документами. Нынешний статус дороги ограничивает нас в выработке оптимальных условий взаимодействия с РЖД и компаниями-операторами в подаче вагонов, их обороте и плате за пользование. Однако порядок получения статуса инфраструктуры общего пользования и взаимодействия с другими инфраструктурами, в частности РЖД, в связи с отсутствием надлежащей нормативно-правовой базы совершенно непонятен. Это препятствует нам в рассмотрении планов перехода ТЖД на новый уровень работы.

- Помимо бокситов дорога перевозит продукцию других горнодобывающих, лесоперерабатывающих, щебеночных и других предприятий. На каких условиях?

Но возникают сложности. Они связаны с отсутствием четких норм, регламентирующих примыкание новых производственных объектов к железнодорожным путям общего пользования. Постановлением правительства РФ 233 от 18 апреля этого года определено, что ответственность за согласование примыкания возлагается на Федеральное агентство железнодорожного транспорта. Однако недостаточно подробно регламентирован порядок согласования. В результате мы сталкиваемся с длительным рассмотрением в агентстве вопроса об открытии новой станции на участке Сосногорск - Печора. По этой причине задерживаются начало проектных работ по строительству новой станции и подъездных путей нового завода.

- Намерена ли компания расширять присутствие в железнодорожной отрасли с учетом ее рыночной реформы?

- Тарифы на ТЖД унифицированы вне зависимости от рода перевозимых грузов и едины для всех контрагентов. Стоимость перевозки, включающая затраты на техническое обслуживание дороги, на 13% меньше, чем тариф РЖД.


Сырье мое
В качестве основных субъектов геоэкономического передела выступают федеральный центр, а также промышленные и властные элиты старопромышленных и отчасти новопромышленных регионов. Поэтому наряду с экономической составляющей этот феномен с первых шагов приобретает явный политический оттенок и носит системный характер. Суть его кроется в стремлении обладать стратегическими сырьевыми ресурсами, которые через 30 - 50 лет будут обеспечивать устойчивое экономическое и социальное развитие территории и выполнять следующие задачи:

В начале ХХI века Россия столкнулась с новым для себя явлением - внутренним геоэкономическим переделом, вызванным постепенным истощением минерально-сырьевых ресурсов старопромышленных регионов. Сегодня очевидно: «кладовая несметных богатств» окончательно сменила уральскую прописку - теперь Россия должна прирастать Сибирью и Приполярьем. Осталось ответить на два вопроса: каким образом и за счет чего? Точки зрения, возобладающие в концепции промышленной политики и размещения производительных сил, определят вектор трансформации хозяйственных, финансовых, производственных и управленческих связей. Это даст толчок широкомасштабным социальным переменам, возможно, административно-территориальному переустройству страны. Насколько позитивны или негативны будут изменения, во многом зависит от гибкости регулирующей функции государства и его способности видеть на несколько десятков лет вперед.

- роста или по крайней мере сохранения жизненного уровня большинства граждан и минимизации социальных катаклизмов;

- сохранения и приумножения производственных мощностей и промышленного потенциала территории;

- воспроизводства статуса и влияния властных и промышленных региональных элит на политическую и экономическую жизнь страны;

- подъема образовательного, интеллектуального и культурного уровня населения;

- роста инвестиционной привлекательности территорий.

- повышения градуса самостоятельности и независимости этих элит (в сравнении с представителями депрессивных и дотационных территорий) в решении внутрирегиональных вопросов, совершенствовании бизнес-процессов, социальных программ и так далее;

Подобное не могло произойти при общественной собственности на средства производства. Социальный характер советского государства, плановое и централизованное управление экономикой смогли бы обеспечить адекватное перераспределение ресурсов и нивелировать неблагоприятные тенденции. Но в условиях рыночной экономики и частной собственности на средства производства негативный сценарий для некоторых старопромышленных регионов вполне реален.

Исходя из этого нетрудно предположить, что аутсайдеров ждет депрессивное дно: стагнация, отток трудовых ресурсов под аккомпанемент социальных взрывов. А бедность, как известно, служит питательной средой для различных форм девиантного поведения, политического радикализма, экстремизма и так далее. Миграция населения в благополучные регионы вызовет мощный отрицательный мультипликативный эффект.

Причина внутреннего конфликта в том, что абстрактна сущность объединительной идеи, озвученной руководителем администрации президента Дмитрием Медведевым (см. «Эксперт» 13 от 04.04.05) - «сохранение эффективной государственности в пределах существующих границ». Идеологически верный тезис должен быть наполнен конкретным содержанием: как будут взаимоувязаны региональные и федеральная промышленные политики, действующие и планируемые производственные мощности с сырьевой базой?

Боязнь такой перспективы, на наш взгляд, лежит в основе антагонизма элит, препятствует их консолидации. В центре противоречий между регионами находятся федеральные власти. Недра принадлежат государству, оно принимает решения о разработке, передаче в собственность, определяет соответствующий механизм. Поэтому региональные кластеры активно лоббируют свои интересы во властных федеральных структурах. А так как ставки в игре весьма высоки, для достижения победы используются любые средства, о чем время от времени напоминают PR-войны. С отменой правила «двух ключей» и введением нового федерального закона «О недрах» они будут только ужесточаться.

Вскрыл проблему и перевел ее в активную фазу дефицит перспективных, экономически обоснованных запасов медьсодержащего сырья на евроазиатском континенте. Кризис нашел отражение в обострении борьбы за освоение одного из крупнейших в мире Удоканского месторождения меди в Читинской области (30% разведанных российских запасов) между Уральской горно-металлургической компанией, «Норильским никелем» и Русской медной компанией, за которой стоят интересы корпораций Казахмыс и южнокорейской Samsung. Не стоит сбрасывать со счетов и близость к Удокану Китая с его колоссальными потребностями в сырье.

Мнимое благополучие
До недавнего времени острота дефицита сырья в России отодвигалась наличием у участников рынка стартовых запасов, личных производственных связей и свободных месторождений, которые могли обеспечить развитие на 10 - 30 лет. Кризис носил латентный характер, пока на повестку дня не встал вопрос о стратегических конкурентных преимуществах отечественной промышленности.

Соотношение объемов добычи и наличия запасов позволяет предположить, что в ближайшее десятилетие аналогичная проблема встанет перед нефтедобытчиками, нефтеперерабатывающими и химическими предприятиями: в России расположены 5% доказанных мировых запасов нефти, наша страна занимает по этому показателю седьмое место в мире, а по объемам производства - первое-второе. Запасы крупнейших добывающих компаний уже по данным на 2002 год (см. «Кто остался на трубе», «Э-У» 18 от 13.05.02) были выработаны на 50 - 70%.

Особенно актуальна сырьевая проблема для горно-металлургических предприятий Уральского региона. А они обеспечивают более половины наполнения бюджетов субъектов федерации и все острее испытывают дефицит сырья. По утверждению генерального директора Уральской горно-металлургической компании Андрея Козицына, несмотря на формально большие запасы меди на Урале (на уровне 19 млн тонн), экономически обоснованных хватит не более чем на десять лет. О глобальном характере проблемы говорит и ситуация в черной металлургии: Магнитогорский металлургический комбинат обеспечен собственным сырьем не более чем на 10% и недавняя «сырьевая блокада», в которую он попал, говорит сама за себя (подробнее в частности см. «Скорбный фактор прогресса», «Э-У» 25 от 04.07.05).

Только этого мало
Отчасти алгоритм решения проблемы дает практика сотрудничества федеральных и региональных органов власти (воплощенная, например, в Концепции развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года или Концепции социально-экономического развития Ханты-Мансийского АО). Организация системы федеральных округов подтолкнула процесс. Возникнув в качестве административной «стяжки» президентской вертикали власти, она, объединив «административные рынки», стала способствовать большей интеграции регионов, рационализации использования и оптимизации перераспределения ресурсов, включая сырьевые. В мае 2005 года этот положительный опыт трансформировался в масштабную программу комплексного освоения Полярного и Приполярного Урала «Урал промышленный - Урал Полярный». Это, будем надеяться, максимально упрочит интеграционные экономические, а затем и административно-политические связи территорий. В том же русле протекает укрупнение регионов. Так, на процессе объединения Красноярского края отчетливо видно, что для превращения его в локомотив экономического развития российского масштаба необходима минерально-сырьевая база Таймыра и Эвенкии.

Из сказанного следует: в освоении уникальных, стратегических месторождений без поиска новых хозяйственно-правовых механизмов на уровне государства не обойтись.

Концессионеры
Даже при участии в тендерах и аукционах исключительно российских компаний абсолютизация роли денег, как и любого другого показателя, порождает монополизм (он может быть скрыт под завесой множества аффилированных лиц), деиндустриализацию старопромышленных центров и отрицательные социальные последствия. При этом, повторимся, субъектом целеполагания выступает не экономика как таковая, а общество, значит, ключевыми будут социальные последствия принимаемых решений.

В то же время федеральное правительство, копируя субъективный опыт развитых стран в распределении сырьевых ресурсов, ограничивается административными мерами и отношениями купли-продажи: лицензированием, проведением тендеров, аукционов, выдачей концессии и так далее. Такой подход правомерен, когда внутри страны нет достаточного интеллектуального и финансового капиталов, а также производительных сил, способных организовать бесперебойное снабжение и развитие промышленности, создать новую отрасль производства (как в период становления Советского Союза). Или: когда отрасль нетрадиционна для экономического уклада; промышленность стоит на пороге индустриализации (как в Монголии и африканских странах). Или: когда много перспективных запасов. Любой из этих факторов не имеет отношения к современной российской действительности. Следовательно, логика действий правительства грешит внеисторичностью и отсутствием адекватных гибких управленческих решений, подменяет стратегию социально-экономического развития временной финансовой выгодой. Первые шаги для исправления ситуации сделаны: ограничен или запрещен доступ иностранных компаний к участию в торгах по приобретению в собственность наиболее перспективных месторождений. Но суть проблемы гораздо глубже.

Конечно, в этом случае нам не избежать сырьевой или перерабатывающей специализации регионов в отдельных отраслевых цепочках. Например, для Читинской области - это добыча медной руды и получение концентрата, для Урала и Красноярского края - глубокая переработка (в том числе на наших производственных мощностях за рубежом). Но, во-первых, специализация позволит избежать ошибок советского периода, совершенных, скажем, при освоении целины и тюменского Севера. Затраченные ресурсы с большей отдачей можно было бы вложить в развитие традиционных сельскохозяйственных районов и соответствующий сектор машиностроения. А если бы на севере Тюменской области ограничились небольшими, но благоустроенными поселками, то за счет экономии средств значительно продвинулись бы в решении жилищной проблемы на «большой земле». Во-вторых, развитие специализации позволит создать дополнительные рабочие места в новопромышленных регионах, загрузить производственные мощности в старопромышленных, сохранить социальный мир. Тогда смысл государственности как объединяющей идеи обретет экономический фундамент и одновременно выступит необходимым и достаточным условием для консолидации региональных элит вокруг федерального центра, а, следовательно, будет способствовать гармоничному развитию страны.

Поэтому, с нашей точки зрения, по отношению к уникальным и стратегическим месторождениям вполне может использоваться принцип конкурсного распределения между основными отечественными игроками (по аналогии с принципом равного доступа всех предприятий, добывающих газ, к транспортным артериям). Иными словами, государство должно создавать условия для совместного освоения крупными корпорациями уникальных и стратегических месторождений. Практическую потребность бизнеса в этом проиллюстрировало освоение РУСАЛом и СУАЛом Тиманского месторождения бокситов. Процесс пошел бы намного быстрее, если бы государство дополнительно стимулировало его, например, способствуя обеспечению электроснабжением. Возможен и другой вариант: под своим контролем и при финансовом содействии государство обеспечивает долевое участие компаний в освоении стратегических запасов. Размер доли может зависеть от имеющихся производственных мощностей компании, ее вклада (интеллектуального и финансового) в разработку ТЭО проекта, социальной политики и объемов реализации конечной продукции на внутреннем рынке. Обязательное условие - запрет на экспорт сырья и продуктов низких переделов. Вся остальная операционная эффективность - снижение себестоимости, улучшение качества, внедрение новых технологий, поиск перспективных рыночных сегментов и так далее - будут относиться к разряду индивидуальных конкурентных преимуществ компаний-участниц.

Для полной гармонии на защите сибирской «кладовой» вместе с органами МВД, ФСБ и таможни должна стоять хорошо обученная и вооруженная многочисленная армия. И контрактниками здесь не обойтись. Пока этого нет, ответ на вопрос, будет ли Россия прирастать Сибирью, открыт. Ибо у бурно развивающегося Китая есть все, кроме богатой стратегическими ресурсами Сибири, которую он, не стесняясь, активно осваивает. Как недавно отметил президент инвестиционной группы «Атон» Евгений Юрьев, «уже через 20 - 30 лет в России будет жить лишь 1% населения мира, и этот процент должен будет защищать от посягательств других стран треть мировых запасов сырья… Что будет с Россией, если мы не сможем защищать наши права на ресурсы?».

Высокие (и перекрестные) транспортные расходы будут стимулировать производство конечных переделов, развитие внутреннего рынка, появление новых продуктов (например, медных труб и радиаторов для водоснабжения и отопления, алюминиевых железнодорожных цистерн). Будет в чем проявиться и государственной промышленной политике: регулировании транспортных тарифов и возмещении НДС экспортерам. Кроме того, транспортный вопрос даст толчок второй волне вертикальной интеграции, в которую постепенно будут вовлекаться предприятия, производящие конечную продукцию. Пример - УГМК, объединяющая как сырьевые активы, так и высокопередельное производство.



Информация об отставке Левинзона появилась после того, как в городском суде Салехарда начался судебный процесс по иску прокурора ЯНАО Николая Ветюгова. Прокурор, напомним, требует ликвидировать НКО «Региональный фонд развития Ямала», созданный губернатором, и вернуть в бюджет округа 83,5 млн рублей (см. «Прокуратура закрывает ямальский „кошелек“, „Э-У“ 24 от 27.06.05). Органы считают, что в результате продажи Внешэкономбанку 5,6% акций ОАО „НОВАТЭК“, находящихся в собственности фонда, округу нанесен ущерб.

4 июля губернатор ЯНАО Юрий Неелов подписал постановления о назначении ряда должностных лиц администрации округа. В то же время в отставку подал вице-губернатор Иосиф Левинзон.

Параллельно с процессом о ликвидации фонда в суде ЯНАО принят к рассмотрению другой иск Николая Ветюгова: прокурор требует лишить статуса депутата думы ЯНАО Бориса Герштейна, поскольку тот одновременно является депутатом Тюменской областной думы. Плюс к тому Герштейн занимает должность первого заместителя начальника Уральско-Приволжского центра МЧС, а совмещение депутатства с госслужбой противозаконно.

С одной стороны, Иосиф Левинзон курировал работу фонда, и у окружной прокуратуры могут появиться к нему вопросы. С другой - бывший вице-губернатор тесно связан с компанией НОВАТЭК. По неофициальной информации, через кипрский офшор SWGI Growth Fund (Cyprus) Limited он обладает крупным пакетом акций этой компании. Поэтому, возможно, уйдя с поста вице-губернатора, он пытался таким образом минимизировать риски НОВАТЭКа перед выходом на IPO. (Компания давно готовится к размещению акций за рубежом, и в конце июня ФСФР разрешила SWGI продать на ММВБ, РТС и Лондонской фондовой бирже до 29,99% акций НОВАТЭКа.)

Нельзя забывать при этом, что жилищный рынок несмотряна всю социальную значимость - именно рынок, а жилье - товар. Поэтомувнимание государства должно быть направлено на стимулированиеположительных и погашение негативных тенденций развития рынка.

Жилье - продукт специфический.Это предмет первой необходимости, право на который закрепленов Конституции. Однако по стоимости квартиры скорее относятсяк предметам роскоши: приобретают их ежегодно не более 3% населения,тогда как реальная потребность гораздо выше. Сделать жилье доступнымдля населения - важнейшая государственная задача.

Что имеемПо подсчетам фонда «Институт экономики города», общаяпотребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. метров,в стоимостном выражении - 17767,5 млрд рублей (цены 2003 года).Платежеспособный спрос (определяемый потребностью со стороныдомохозяйств, имеющих средства и доходы в объемах, достаточных дляприобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечениемкредитных ресурсов) составлял в 2003 году не более 25% от общейпотребности населения в жилье - 378,6 млн кв. метров, или 4285,9 млрдрублей в ценах того же года.

Доступность жилья (если не учитывать факторымакроэкономического свойства, такие как уровень доходов населения)складывается из трех основных характеристик: собственно наличия квартирна рынке, цен на них и механизмов потребительского сервиса.На сегодняшний день в России упор сделан на развитие последнегофактора - ипотеки. С двумя другими дело обстоит гораздо хуже. В этомдисбалансе кроется угроза всему жилищному рынку (см. статью «Построить застройщика», «Э-У»4 от 31.01.05). Между тем формирование рынка доступного жилья в Россиивозможно только в случае сбалансированного развития всех трех факторов.

Характерная черта российского строительного рынка -заметный дефицит жилья при относительно небольшом объеме предложения(тем не менее лишь немного уступающем до настоящего времени объемуплатежеспособного спроса). Сегодня, учитывая, что уровень доходовнаселения растет, а спрос на жилье специально законодательностимулируется через развитие механизмов потребительского сервиса, естьшанс в перспективе выровнять ситуацию. Но только если объемыстроительства существенно вырастут. Они, конечно, увеличиваются,но чтобы переломить ситуацию, динамика недостаточна. А если переломане произойдет, нам не избежать в ближайшем будущем дальнейшей эскалациицен и усугубления дефицита. «В 2003 году было построено около 360 тыс.кв. метров жилья, и цены на него умеренно росли. Тогда мы думали, чтоесли строить в год 500 тыс. метров, произойдет если не снижение цен,то хотя бы их стабилизация. И вот в 2004 году построено 500 тыс.метров. Но цены увеличились за год на 40%. Причины две: изначальноочень большой дефицит жилья и постоянно растущие доходы населения,приток в страну денег сырьевого сектора», - говорит заместительгенерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин.

В 2004 году в России на душу населения ввели 0,27 кв.метров жилья. Мировой опыт утверждает: чтобы обеспечить равновесиена жилищном рынке, необходимо вводить 1,0 кв. метра жилья на человекав год. Социальная норма, установленная в России, - 18 кв. метровна человека, в развитых странах она в два-трираза выше. При этом обеспеченность российских граждан составляетв среднем 9,5 метра на человека (для сравнения: в Европе - 35 кв.метров на человека, в США - 60). При сохранении существующих тенденций(прежде всего динамики объемов строительства) дефицит жилойнедвижимости будет только нарастать и примет воистину угрожающиеразмеры через 5 - 10 лет, когда в массовом порядке выйдут из строяхрущевки, возведенные в 50 - 60-х годах и рассчитанные на эксплуатациюв течение 50 лет. Только в Москве такого предаварийного жилья сейчасболее 1 млн кв. метров.

Проблема коммунальной инфраструктуры поставленана первое место не случайно. Необеспеченность земельных участков сетямиприводит к дополнительным расходам строителей (порой оченьзначительным, до 30% сметной стоимости), накручивает себестоимостьи в конечном счете бьет по карману потребителей. Кроме того, это мешаетосвоению новых земельных участков, формирует точечный (более дорогойв отличие от поточного) принцип застройки, сдерживая рост объемов.

Проще - значит большеОчевидно: чтобы стабилизировать цены, необходимоувеличить темпы ввода жилья. Для этого нужно преодолеть хотя бы самыевысокие преграды: неразвитость сетей коммунальной инженернойинфраструктуры, административные барьеры, отсутствие рынка землеотводов.

Но больше всего застройщиков раздражает дажене необходимость нести расходы на коммуникации. Зачастую, протянув сетисамостоятельно, они вынуждены еще и отчислять деньги в бюджетна развитие этих самых сетей. Хуже всего, что застройщики в неравныхусловиях: одним выдаются технические условия на строительство сетейбольшей мощности, чем им необходимо, а другие, те, что ближек «муниципальному телу», получают землеотвод неподалеку и цепляютсяк построенной трубе, не неся никаких расходов, при этом реализуютквартиры по той же цене, что и первые.

Строительной компании при наличии большого числаоборудованных сетями площадок все равно, какое жилье строить - элитноеили типовое. А вот когда количество площадок ограничено, любойзастройщик делает выбор в пользу дорогого жилья - чтобы обеспечить себеуровень прибыли. Наиболее реальная возможность удешевитьстроительство - поставить его на поток. В идеале - предоставлятьзастройщикам большие землеотводы с сетями. Эффект дало бы и выделениебольших участков без сетей. Застройщики готовы брать на себя этирасходы, но только в том случае, если сети нужно тянуть на микрорайон,а не для двух-трехдомов. Чем больше домов закладывается в одном месте, тем меньше доляинфраструктурных расходов в каждом отдельном здании, а значит, меньшесебестоимость и цена.




Новый градостроительный кодекс (вступил в силу30 декабря 2004 года) уровень административных барьеров в строительствепрактически не снизил. Требуются десятки согласований, причем многиеизлишни и даже незаконны (см. интервью с начальником управленияГлавгосэкспертизы Михаилом Козловым). Обилие согласований также ведетк прямому удорожанию строительства: по оценкам участников рынка, на нихуходит 5 - 10% от сметы. Еще серьезнее сказываются на ценах временныетраты. При существующей динамике цен в крупных уральских городах каждыймесяц согласований прибавляет к стоимости дома, еще тольконарисованного на бумаге, 2 - 3%. А продолжаться подготовительный этапможет очень долго. «Мы строим дом за десять месяцев, а готовимсяк строительству иногда по 2 - 3 года», - говорит один из застройщиков.Запутанная система согласований препятствует появлению новых игроковна рынке, а действующих ставит в неравное положение, ранжируяих по принципу наличия-отсутствия личных контактов в инстанциях.

Столь же непрозрачной, по мнению участников рынка,остается ситуация с землеотводами. Благо, с 1 октября 2005 годафедеральное законодательство вводит при распределении земельныхучастков обязательные открытые аукционы. Но член комитетапо недвижимости при Государственной думе РФ Максим Котляров уверен, чтоаукционы необходимо было вводить сразу, как вступило в силу новоезаконодательство, с 1 января: «Необходимо вопросы землепользованияпереводить в легальную рыночную плоскость. И у местных администрацийдля этого есть все возможности уже сейчас».


Количество согласующих инстанций необходимо сокращать,при этом правом согласований должны пользоваться только государственныеструктуры. Плату за свою работу они должны получать из бюджета,а не от застройщика. К слову, постановление правительства РФ, котороевводит для согласований строительства принцип «единого окна»,действующего в субъектах РФ на базе управлений главэкспертизы, принятоеще в декабре 2000-го. Но его не выполняет ни одно из согласующихведомств, кормящихся с застройщиков.

Масса возможностей удешевления строительства кроетсяи в совершенствовании проектных решений. «Проектировщики практическине заинтересованы заниматься экономией средств. В советские временаих заработная плата зависела от объемов запроектированных затрат, у нихбыл процент от сметы. Сейчас так уже никто не работает, но привычкапроектировать с размахом и не считаться с расходами, осталась. Прямойзависимости оплаты труда проектировщиков от качества проектов с точкизрения оптимизации издержек нет, поэтому получить такие проекты почтиневозможно. Например, разместив трансформатор в середине дома,а не в одном из крыльев, можно сэкономить на электропроводке. На первыйвзгляд - мелочь. Но таких мелочей при желании можно найти очень многои существенно снизить себестоимость», - рассказывает Андрей Озорнин.

Дефицит рождает расточительствоЕсть такое мнение: самый простой путь снижения ценына жилую недвижимость, расширения сектора массового недорогогостроительства - развитие конкуренции среди застройщиков, стимулированиепоявления все большего числа игроков. Путь действительно верный,но самый длинный. Есть и другие способы снижения конечной рыночнойстоимости. Далеко не исчерпаны возможности оптимизации издержеки снижения себестоимости строительства. Так, оптимальна с точки зрениязатрат типовая среднеэтажная застройка (5 - 9 этажей). Но посколькунемногочисленные доступные и оборудованные коммуникациями участкинаходятся в центре и прилегающих к нему районах, строители стараются«выжать» из них максимум: возводят и продают дорогостоящие 16-этажные(и выше) дома. Таким образом, снизить сметную стоимость строительствапозволило бы выделение большего числа годных к застройке земельныхучастков по более низкой цене.

Необходимо учитывать все. Взять хотя бы метраж. Сейчасв новостройках очень сложно найти однокомнатную квартиру площадьюменьше 40 метров. Между тем стандартные в 33 метра и малогабаритные28-метровые непременно нашли бы покупателя.

Проблему эффективного проектирования для повышениядоступности жилья считают важной не только участники рынка,но и муниципальные чиновники. «Понятно, что для элитной застройкии любого жилья классом выше среднего никакие параметры разрабатыватьне надо. Там все определяется кошельком и вкусами потребителей. Но длядоступного жилья должны быть разработаны некие базовые техническиекритерии. Сейчас мы располагаем массой строительных технологий, и нужноискать наиболее экономичные их комбинации», - говорит заместитель главыгорода Екатеринбурга Владимир Крицкий.

Черная дыраПриведем расчеты, сделанные федеральным агентствомпо строительству и ЖКХ РФ в 2003 году. Фактическая стоимостьстроительства в среднем по России составляла около 8 тыс. рублейза метр против рыночной цены в 16,3 тыс. рублей. Абсолютные цифры с техпор существенно выросли, но нас больше интересует соотношениепоказателей, а оно вряд ли изменилось. Разница себестоимости и рыночнойцены - около 100%. При этом декларируемый уровень рентабельностистроительства 20 - 40%. В сущности, задача формирования рынкадоступного жилья сводится к ответу на вопрос, куда расходуютсяоставшиеся 60 - 80%, приходящиеся на теневой сектор строительства.

Слабая диверсифицированность предложения вообщехарактерна для строительного рынка. Причина на поверхности - тотальныйдефицит жилья создает застройщикам вольготные условия: им не нужноформировать продукт, который будет наиболее востребован той или инойкатегорией граждан, - купят и так. По этой же причине возможностиснижения себестоимости жилья не используются. На практике присохранении нынешней ситуации любая оптимизация издержек (в том числеи за счет сокращения расходов на согласования) приведет толькок увеличению прибыли застройщика, но отнюдь не к падению рыночной цены.Виной тому, как уже говорилось, низкая конкуренция на строительномрынке, а главное - непрозрачность строительного бизнеса, практическаябесконтрольность застройщиков.

В принципе решение проблемы теневых доходов и расходов лежит на поверхности. Во-первых,необходимо вынудить застройщиков оглашать реальные доходы и платить всеналоги. Поставить их в условия, когда завышать цены станет экономическинецелесообразно. Во-вторых,упорядочить выделение земельных участков, разрешительных процедури согласований. К этим глобальным задачам стоит добавить третью -развитие конкуренции: в условиях локальных строительных рынков этоозначает обеспечение равного доступа застройщиков к землеи инфраструктуре. По сути, необходимо просто реализовать те задачи,которые уже сформулированы на уровне федерального законодательства. Этоозначает, что судьба строительных рынков как никогда зависитот намерений и действий конкретных людей, облеченных властью решать этивопросы на местах.

А назначение их таково: это недекларируемые доходыстроителей, которые, пользуясь дефицитом, завышают цены и укрываютсяот уплаты налогов. Плюс - не отражаемые в отчетности и не включаемыев себестоимость теневые расходы застройщиков на взятки, покупкуземельных участков у спекулянтов и так далее. В цене каждогопродаваемого сегодня метра есть обе эти составляющие. Как только дватеневых потока будут перекрыты, задачу формирования рынка доступногожилья можно считать выполненной минимум наполовину. По методикеГосстроя доступным считается жилье, стоимость которого за квадратныйметр не превышает двухкратной среднемесячной зарплаты в данном регионе.Таким образом, в Свердловской области жилье, чтобы считаться доступным,должно стоить 13 тыс. рублей за метр. Сейчас средняя цена жильяв Екатеринбурге - 21 тыс. рублей за метр. Предположим, что расчеты,приведенные выше, верны. Тогда себестоимость метра - 10,5 тыс. рублей,а теневая составляющая - около 6 - 8 тысяч. Без нее жилье стоилобы 13 - 15 тысяч, то есть было бы доступным.

Что потребителю хорошо - то застройщику экспертиза
Еслиобязать строителей показывать сметную документацию, цены на жильеснизятся, уверен начальник управления Главгосэкспертизы Россиипо Свердловской области Михаил Козлов.


Дополнительные материалы:

- Их можно снизить на 30 - 50%. Первое: необходимоконкурсное проектирование. Его не практикуют: если у тебя холдинги собственные проектировщики, зачем тебе какой-токонкурс? Второе: нужно реально оценивать стоимость проектных работ.Сегодня заряжают кто сколько хочет, а ведь есть проектные расценки.Существует множество согласующих организаций, которые накручиваютстоимость. Одна из самых крупных - муниципалитет, который выдаеттехнические условия. Предположим, есть объект. Застройщику говорят:к этому объекту нужно сделать водопровод большей пропускнойспособности, чем он планировал, или теплотрассу протянутьне от соседнего объекта, а от другого, который дальше на километр. Длячего? Для того, чтобы любимчики, которые будут строиться рядом,получили все бесплатно. А когда мы предлагаем заказчикам составитьсоответствующее письмо о том, что на них навешивают лишние расходы, ониотказываются. Говорят: нам в следующий раз предложат еще худшиетехнические условия или вообще землю не дадут.

- Михаил Леонидович, есть ли возможности для снижения цен на жилье?

Совсем недавно у нас возникли разногласияс гостехнадзором. Эта организация имеет право проводить экспертизутехнологической части особо опасных объектов. Существует перечень такихобъектов, и жилые дома в него не входят. Но заработать-тохочется. Они нашли частную фирму, выдали ей лицензию, эта фирмапроводит экспертизу по технологической безопасности лифтов и беретза это деньги. И не разрешается сдавать объект в эксплуатацию, покане пройдена эта экспертиза. Хотя всем ясно, что лифт с заводане выйдет, если он не безопасен: у него уже есть технический паспорт,сертификат качества. Поэтому мы утверждаем: проверять им нечего. А онипарируют: мол, проверяют не лифт, а технологию его установки. Этотипичный пример, когда возможность различной трактовки нормативныхактов порождает дополнительную нагрузку на застройщика.

Михаил Козлов

- Они все равно получают сверхприбыли. Платитв конечном счете за все покупатель. Жилье в центре Екатеринбурга стоит29 тыс. рублей за метр, хотя должно стоить 20 тысяч. Подземные парковкив центре города продают по 600 тыс. рублей за машиноместо, хотяим красная цена - 200 - 250 тысяч. Поэтому, кстати, застройщикии стараются не проходить государственную экспертизу. Им это не выгодно.Никто не знает их реальных затрат. Большая часть денег нигдене регистрируется и идет прямо в карман. А если проходить экспертизу,то реальную стоимость будет знать покупатель, а главное - налоговыеорганы.

- А почему застройщики мирятся с подобными ситуациями?

- Строители утверждают, что избегают экспертизы, поскольку сроки ее прохождения слишком велики…

По логике человек, который покупает квартиру, должентребовать заключение экспертизы, когда подписывает договор долевогоучастия. Но люди у нас в этих вопросах некомпетентны. Строителии проектировщики это прекрасно знают и просто дурят потребителя. Рынокбезбрежен, все равно купят, независимо от качества и цены. Сметуна экспертизу нам обязаны предоставлять только те организации, которыеосваивают бюджетные средства, остальные имеют право ее не приносить,чем и пользуются. Если законодательно закрепить обязанность строителейпредоставлять на экспертизу сметную документацию, стоимость жильяупадет. Могу привести пример: за прошлый год мы в ходе экспертизыснизили заявленную стоимость строительства по бюджетным объектам на 8%.Сэкономили бюджету 880 млн рублей, их иначе просто бы украли.

Подготовил Юрий Немытых

- Максимальный срок экспертизы установлен в три месяца. Реально делать ее за месяц. Чаще всего сроки затягиваются из-за того, что подают не все документы. Строители обещают что-нибудьподвезти потом. А процедура экспертизы начинается только тогда, когдапредоставлено все. Кроме того, проектировщики не заинтересованы в том,чтобы снимать замечания. Необходимые исправления они должны вноситьбесплатно, поэтому работают спустя рукава. А если возникшие вопросыне сняты, можем мы выдать заключение? Можем - отрицательное. Но ведьзастройщику нужно положительное. Процесс затягивается. Иногда, когданет другого выхода, мы скандалим и выдаем отрицательное заключение.Хотя это никому не выгодно, в том числе и нам: при повторной подачедокументов на экспертизу нам платят всего 30% от первоначальнойстоимости работ, а делать приходится все по новой.



Главная страница / Тенденции