|
|
  |
Главная страница / Архитектура отрасли 36,6 шага от центраГоспожа Лок сменила на посту главы дипмиссии Клайва Томпсона, досрочно покинувшего Урал в марте 2006 года. Обстановку в кабинете предшественника она сохранила (разве что стол попросила передвинуть). В планах нового консула добавить в оформление офиса всего один элемент - назначение от королевы, документ на гербовой бумаге, подтверждающий дипломатический статус. Дженни Лок вступила в должность в начале февраля. Это ее первое интервью нашему журналу. Дженни Лок - В МИД Великобритании я работаю 28 лет, и в основном это опыт за пределами Англии. Последнее место работы - Оуклэнд в Новой Зеландии, где я занимала должность руководителя отдела логистики для острова Питкейрн. Конечно, это отличается от моих сегодняшних обязанностей, но я буду учиться. Стать дипломатом я мечтала с 13 лет. - Гжа консул, как давно вы служите в дипломатической сфере? - Встреча с послом мне еще предстоит. Он скажет, на что обратить внимание в первую очередь. А в МИД речь шла о продолжении экономической политики, которую проводили на Урале мои предшественники: укреплении бизнессвязей, обмене опытом в самых разных отраслях. - Какие задачи перед вами поставлены послом Великобритании в РФ и МИД вашей страны? - Да. Губернатор Эдуард Россель предложил мне подумать над совместным амбициозным проектом, сопоставимым с запуском регулярного авиасообщения Екатеринбург - Лондон. - Визит местным властям вы уже нанесли? - В Екатеринбурге впервые, в России нет: с Москвой познакомилась еще десять лет назад, когда работала в Казахстане. - Вы впервые в Екатеринбурге? - Пока немногое. Понравились архитектура, парк рядом с консульством. Снег у вас - тоже особенный. - Вы уже видели наш город? - Сейчас мое главное увлечение - изучение русского языка: завтра первый урок. Пока могу говорить только общими фразами. Кроме того, я дистанционно получаю образование по специализации «менеджмент» и готовлюсь к экзамену, который пройдет в апреле. В свободное время люблю кататься на лыжах и читать книги. - У вас есть хобби, увлечения? - Как правило, разные люди поражают воображение в разное время. - Какие политики для вас авторитет? География Дженни Лок Дополнительные материалы: 1985 - 1988 - Швеция; 1988 - 1991 - Лондон. Затем - Сейшелы и Тунис. 1994 - 1996 - третий секретарь и вицеконсул в Казахстане; 1998 по 2001 год - второй секретарь Консульского отдела и менеджер по вопросам выдачи виз в Исламабаде (Пакистан) 1981 - Польша; 1982 - 1985 - Индонезия открыто в 1996 году (годом раньше появилось Торговое представительство Великобритании). В консульский округ входят Свердловская, Челябинская, Пермская, Курганская, Оренбургская, Тюменская области, ХантыМансийский и ЯмалоНенецкий АО, республики Башкортостан и Удмуртия. Британское генконсульство в Екатеринбурге Третьим уральским городом, где «Ренова-СтройГруп» начнет большое строительство, возможно, станет Пермь. По мнению менеджмента компании, исходя из показателей развития рынка жилья Перми, здесь оправдано инициировать проект КОТ по количественным показателям не меньше челябинского. Руководству Перми и Пермского края сделаны предложения по освоению нескольких перспективных площадок. Власти определяются со сроками, возможными условиями и форматом проведения конкурсов. На днях руководство «Реновы-СтройГруп» (РСГ) обнародует итоги тендера для подрядчиков: станут известны компании, которые будут строить район Академический в Екатеринбурге. Проект жилищной застройки, самый крупный в постсоветский период, предусматривает возведение 9 млн метров жилья и 4,2 млн метров нежилой недвижимости (см. «Нам и не снилось», «Э-У» № 23 от 19.06.06). При этом реализуется достаточно быстро: первые официальные упоминания об Академическом появились чуть больше года назад. Но один проект, пусть и огромный, погоды на рынке не сделает. Поэтому для нас важнее другое: он не остался единственным в своем роде. В ноябре 2006 года РСГ представила южноуральскому губернатору Петру Сумину проект КОТ в Челябинске. В районе Солнечная долина планируется застроить 668 гектаров, возвести 3,1 млн кв. метров жилой и 0,8 млн кв. метров нежилой недвижимости. Проект предусматривает строительство мощностей электрогенерации на 140 МВт и теплогенерации на 230 Гкал, магистрального водовода (5 км) и сетей водоотведения (7 км), а также комплекса очистных сооружений. В зависимости от будущей динамики спроса на жилье пятно застройки может быть увеличено до 1 тыс. га, а общая жилая площадь - до 4 млн метров. Сейчас ведется проектирование, строительство планируется начать в 2008 году. В упрощенном виде КОТ от «просто стройки» отличается количественно: еще недавно в РСГ утверждали, что полноценным проектом можно считать строитель-ство района от 3 млн кв. метров жилья. После недавних совещаний в Росстрое принято решение установить минимальную планку в миллион метров. Меньше нельзя: масштаб не позволит реализовать то, что составляет качественное отличие КОТ от других видов застройки. По словам руководителя проекта «Академический» Станислава Придвижкина, КОТ предполагает создание привлекательной среды обитания человека благодаря сбалансированному градостроительному решению: концентрации в одном месте жилья, мест работы и проведения досуга, коммерческой и социальной инфраструктуры. Инфраструктуре вообще уделено особое внимание: обеспеченность парковочными местами, детскими садами, предприятиями бытового обслуживания, школами, транспортом и услугами ЖКХ должна быть значительно лучше, чем в существующих районах, как в качественном, так и в количественном плане. Не просто стройка «Ренова-СтройГруп» стала едва ли не первой компанией в России и уж точно первой на Урале, запустившей масштабные проекты комплексного освоения территории. Безусловно, она обладает наиболее проработанной теоретической базой по этим вопросам. Собственно, само это понятие ввели в широкий обиход специалисты РСГ. Они же активно участвуют в разработке нормативной базы государственночастного партнерства (ГЧП) при реализации таких проектов, идущей сейчас в Росстрое. Поэтому во избежание методической путаницы примем в нашей статье комплексное освоение территории так, как понимают его в РСГ. Растут КОТята Если строго следовать хотя бы количественному определению (от 1 млн метров), реализуемых проектов КОТ на территории УрФО очень немного. Разве что ВИЗ Правобережный в Екатеринбурге (застройщик АСЦ «Правобережный»): 1,5 млн метров жилья до 2005 года. В РСГ полагают: достичь этой благодати удастся, вопервых, за счет масштаба (чем больше пятно застройки, тем меньше издержки на создание инфраструктуры в расчете на метр, а значит, на жителя), вовторых, благодаря активному участию в проектах государства. Последний момент - третья характерная черта КОТ. В отличие от традиционного девелопмента, где вся инфраструктурная нагрузка по большому счету ложится на инициатора проекта, концепция КОТ предусматривает поддержку проекта властями всех уровней, причем не только организационную, административную, политическую, но и финансовую. Другими словами, речь идет о реализации принципов ГЧП. Так, в Екатеринбурге ПСК «Урал-Альянс» в лице управляющей организации «Олипс» застраивает микрорайон Созвездие (22 дома, площадь первых восьми - свыше 80 тыс. метров). ТПК «Уралобувь» строит микрорайон Университетский на 400 тыс. кв. метров жилья (первый шестисекционный дом будет сдан в 2007 году). ЖСК «Бажовский» застраивает одноименный микрорайон на 150 тыс. кв. метров жилья. Однако большинство участников рынка утверждают: КОТ - будущее рынка жилья, уже скоро эта практика станет повсеместной. Меняются тренды. Если еще год-два назад основной практикой девелопмента была точечная, уплотнительная застройка, то сегодня рынок переориентируется на средние проекты от сотни тысяч метров до нескольких. И объем застройки, и степень «благоустроенности» пока не дотягивают до теоретических нормативов, диктуемых РСГ. Но по сравнению с точечной застройкой это безусловный шаг вперед - не КОТы, но КОТята. В Перми на стадии технико-экономического обоснования находится проект ОАО «Камская долина» - застройка территории бывших Красных казарм. Градостроительная документация уже оформлена. В течение трех лет планируется возвести 118 тыс. кв. метров жилья. Еще один интересный проект - «Ворота Прикамья» (разрабатывает компания «Проспект») - предусматривает застройку жильем территории около 500 тыс. кв. метров в районе Камского моста. Тюменская домостроительная компания совместно с несколькими местными застройщиками ведет в Тюмени строительство микрорайона на 600 тыс. кв. метров жилья: на 60% он уже готов. Там же начинается строительство микрорайона Восточный2 (около 300 тыс. кв. метров жилья). Еще один крупный проект инициирован администрацией Тюменского района: малоэтажное строительство вблизи станции Подъем для молодых семей (коттеджи и таунхаусы общей площадью 90 тыс. метров). Из точки в плоскостьСтанислав Придвижкин уверен: чтобы проекты КОТ появлялись в большем количестве и развивались активнее, необходимо создание нормативной базы, которая четко пропишет стандарты разделения ответственности между инвесторами и властями. «Вопрос о зонах ответственности - это вопрос о деньгах. Нужно четко определить, какую часть затрат на создание инфраструктуры берет на себя инициатор проекта, какую - федеральный, областной и муниципальный бюджеты. Это разделение ролей должно быть по максимуму стандартизировано, чтобы компании, которые захотят выйти на рынок с проектом КОТ, четко представляли себе, на какую помощь со стороны государства они могут рассчитывать, соответственно более четко просчитывали затраты на проект». Сейчас вопрос прорабатывается в Росстрое. Точка зрения РСГ представлена в схеме «Распределение ролей в ГЧП при осуществлении проектов КОТ». Согласится ли с ней Росстрой, или схема претерпит изменения, пока не известно. Все перечисленные проекты, помимо собственно жилья, предусматривают строительство коммерческой недвижимости, объектов социальной инфраструктуры. Девелоперы переориентируются с точечной застройки на более крупные и комплексные варианты (квартальная застройка, микрорайоны). До следующего шага - строительства районами - осталось немного. В Тюмени как перспективная для застройки рассматривается территория так называемой Лесобазы (микрорайон Тура). Потенциал - около 1 млн кв. метров жилья. А в Перми больше, чем в других городах, уделяют внимание альтернативному способу получения земли под застройку - переносу из центра промышленных и социальных объектов. Так, по данным PspanN Realty Group, кандидаты на вынос - кондитерская фабрика, психиатрическая больница и тюрьма. У девелоперов поменьше есть еще несколько проблем, затрудняющих инициацию проектов КОТ. Они традиционны. Первая - нехватка земельных участков. Острота ее снижается: руководство крупнейших уральских городов в последнее время активно занимается градостроительным планированием и выделением перспективных для массового жилищного строительства территорий на окраинах или за городской чертой. Так, в Свердловской области, помимо Академического, выделено 1,3 тыс. га земли для строительства района на 3,8 млн кв. метров жилья между Ново-Свердловской ТЭЦ и городом Березовским; в этом году планируется подготовить проектную документацию (см. «Утроение города», «Э-У» № 43 от 20.11.06). Следующая беда - энергодефицит. Если на отдельно стоящее здание найти мощности хоть и не просто, но можно, то на микрорайон - очень проблематично. Наконец, в этом году должны вступить в силу поправки к Градостроительному кодексу, где прописан альтернативный аукционам порядок получения земель под социально значимые объекты жилищного строительства, - разрешение градостроительной комиссии. Проекты КОТ, безусловно, будут отнесены к таким объектам, соответственно доступ к земле для крупных девелоперов облегчится. Эффект масштаба снижает остроту нехватки финансирования. Крупный проект, запущенный известным девелопером при поддержке местных властей, будет пользоваться доверием. Значит, вопервых, проще получать кредиты, в том числе в иностранных банках, где они дешевле и длиннее; вовторых, появляется больше возможностей для использования альтернативных механизмов - проектного и инвестиционного финансирования, ПИФов, публичных механизмов заимствования. В случае перехода на КОТ вопрос разрешится сам собой благодаря масштабу. При реализации действительно крупных проектов (от 1 млн кв. метров) экономически целесообразно строительство собственной генерации за счет инвесторов (недаром практически все проекты РСГ предусматривают строительство энергетических мощностей). На шаг ближеКак оценивать эту тенденцию? Безусловно, положительно. Проекты КОТ способны обеспечить существенный прирост объемов ввода жилья (например, Академический даст Екатеринбургу от 35% от годового объема ввода жилья в первые годы продажи квартир и 100% - при выходе на проектную мощность). За счет масштаба степень нагрузки (обременения, строительства инфраструктуры) на метр падает, значит, на первых порах инвесторы получат дополнительную прибыль, а затем, с ростом объема предложения и конкуренции, смогут снизить цены. В общем, непреодолимых барьеров к массовому развитию КОТ нет. И процесс уже пошел. В отличие от властей, он не опустится до административно-политических спекуляций на тему «недобросовестности». Комплексное освоение способно сбалансировать городскую инфраструктуру и решить ряд социальных вопросов (см. «Туда, где проблемы»). Качество объектов и уровень жизни в новых районах выше, чем в районах «уплотнительной застройки» (см. схему «КОТ по сравнению с традиционными видами девелопмента»). Наконец, распространение КОТ позволит с помощью естественных рыночных механизмов разобраться с проблемой «добросовестности и недобросовестности» застройщиков. Крупный девелопер, проводя тендеры на подрядные работы, не допустит в проект паршивой овцы. Конечно, на деле все будет выглядеть не столь гладко. Социальные и экономические последствия строительства новых крупных районов в мегаполисах в силу объективных обстоятельств изучены слабо. А монополизации рынка изза укрупнения проектов бояться не стоит: в силу специфики КОТ инициаторами проектов будут выступать именно девелоперы, которые, как правило, не имеют собственных строительных мощностей. Так что работы строителям хватит и даже прибавится. Побочных эффектов не избежать. Тем не менее переориентация профессиональных игроков рынка недвижимости на освоение новых территорий станет вторым значимым шагом (после массового развития ипотеки) к далекой и соблазнительной цели - пресловутому «доступному и комфортному жилью». В ходе реализации проектов неизбежно обнаружатся «подводные камни». Например, миграция из «старого» города в «новый». С точки зрения разгрузки внутригородской инфраструктуры это явление положительное. Но стоит учесть вот что: мигрировать население будет неравномерно. В первую очередь и в основном переедет дееспособная и состоятельная публика из наименее благополучных и престижных районов. Те в итоге постепенно маргинализируются, превратятся в «кварталы бедноты». Дополнительные материалы: Насыщать, но не слишком Проекты комплексного освоения территории способствуют стабилизации рынка жилья, но из-за этого подвержены рискам, считает коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» Евгений Мельников - Евгений Владимирович, совершили ли власти и крупнейшие игроки рынка недвижимости значимые шаги для перехода к комплексному освоению новых территорий, или это пока только намерения? Евгений Мельников - Что более всего препятствует массовому распространению КОТ? - В Екатеринбурге, где мы работаем, власти (а именно представители городской администрации) сделали важнейший шаг - предусмотрели в Генплане застройку новых районов. По площади Екатеринбург - самый маленький город-миллионник, занимает всего порядка 50 тыс. га земли. Поэтому развитие города требует освоения новых земель за пределами существующей городской черты. Территория в границах МО «город Екатеринбург» составляет 114,3 тыс. га, и расширение только до границ муниципального образования даст уже более 60 тыс. га. Подобные территории можно осваивать лишь комплексно, что и предусмотрено властями. И девелоперы либо уже начинают проекты на этих площадках, либо активно присматриваются к ним. - Какие вам видятся плюсы и минусы КОТ по сравнению с застройкой небольших площадок? - Основная проблема - отсутствие готовых площадок для реализации проектов комплексной застройки. Участки под строительство «в чистом поле» не снабжены сетями, их подведение существенно удорожает строительство и отсекает большую часть потенциальных застройщиков. Площадки в черте города требуют освобождения территории от имеющихся обременений. Опять же возникают существенные затраты на переселение граждан либо на вынос промышленных объектов за пределы города. Потянуть такие затраты могут только самые крупные игроки. Если говорить об окончательном переходе от точечной застройки к комплексному освоению территории, то ряд побочных явлений, безусловно, будет наблюдаться. Так, в центре Екатеринбурга, застроенном максимально плотно, останется только вторичный рынок, что вызовет дальнейший рост цены в данном районе. В итоге города будут развиваться по примеру Москвы, где цены на жилье внутри Садового кольца астрономические. Также переход к комплексному освоению территории закроет дорогу на рынок многим мелким компаниям, которые не могут работать на проектах подобного масштаба. - Основной плюс в том, что девелоперу (застройщику) предоставлены широкие возможности для разработки и воплощения архитектурнопланировочных решений на единой большой территории. Кроме того, распространение КОТ способствует решению социальных проблем и стабилизации рынка. Минусы: вопервых, те самые затраты на инфраструктуру, вовторых, необходимость обеспечить застраиваемую территорию социальными учреждениями, что также существенно удорожает проект. При адекватной финансовой поддержке проектов КОТ государством этот минус менее значим. А вот от рыночных рисков, возникающих вследствие длительных сроков осуществления проекта, никуда не деться. К таким рискам я бы отнес: насыщение рынка, снижение спроса и цен на квартиры, изменение нормативной базы, потребительских предпочтений или экологической ситуации в районе застройки. Туда, где проблемы Выбирая территории для проектов, мы обращаем внимание на уровень платежеспособного спроса и наличие инфраструктурных проблем, которые невозможно решить без создания новых районов, рассказывает генеральный директор «РеноваСтройГруп» Виктор Маслаков - Виктор Викторович, ваша компания для реализации крупных жилищных проектов выбрала три уральских областных центра: Екатеринбург, Челябинск и Пермь. Почему? - Первое, на что мы обращаем внимание, - объективно сложившаяся рыночная ситуация, то есть наличие достаточного для осуществления крупномасштабного проекта количества платежеспособных потребителей. Другими словами, важно наличие подходящей модели потребления. Она зависит от многих факторов. Это и уровень доходов горожан, и динамика экономического развития территории, и транспортные потоки, замыкающиеся на город. Очень важен миграционный баланс. Так, первый наш проект «Академический» инициирован именно в Екатеринбурге еще и потому, что здесь сходятся мощные миграционные потоки. Мы рассчитываем, что среди потенциальных покупателей нашей недвижимости треть (около 100 тыс. человек) будут мигранты. Виктор Маслаков Второй важнейший момент - протекционизм властей. Без участия властей всех уровней - муниципальных, областных, федеральных - реализовывать проекты КОТ невозможно. Уровень и качество протекционизма зависит как от субъективных, так и от объективных факторов. Субъективные - это то, каким образом власти реализуют свои основные функции. Отмечу, что в тех городах, где мы начали проекты, власти работают понастоящему, а не для галочки. Объективный фактор, влияющий на протекционизм властей, - наличие серьезных проблем в развитии города, которые невозможно решить без комплексного освоения новых территорий. Рынок перечисленных городов способен поглотить несколько миллионов метров жилья, как предусмотрено нашими проектами. Другие областные центры, например Оренбург или Ижевск, - пока нет. В них можно вести речь о квартальной застройке участков по 10 - 20 га, но не о новых районах. - Екатеринбург, Челябинск, Пермь - города старопромышленные, со сложившейся инфраструктурой, средой, тканью города. И вот на эту очень консервативную городскую ткань наслаивается несколько глобальных социальных процессов. Поясню на примере Екатеринбурга. Во-первых, автомобилизация: в 1991 году в Екатеринбурге на тысячу жителей было 60 автомобилей, в 2006 году - уже 250, и положительная динамика сохраняется. А дороги по большому счету остались прежние. Во-вторых, сильно меняется баланс рабочего времени горожан: если в 1985 году каждый в среднем проводил на рабочем месте 2100 часов в год, то в 2005м - уже только 1800 часов. Кроме того, уменьшается доля занятых в общей численности трудоспособного населения: 76% в 2005 году против 92% в 1985м. Это означает, что люди гораздо больше времени тратят на досуг и развлечения. Следовательно, нам требуются новые качественные публичные объекты - центры развлечений, спортивные сооружения, места проведения досуга. Втретьих, отставание в развитии коммунальной инфраструктуры: все нынешние сети построены в 70 - 80х годах, в расчете на тогдашние потребности, по тогдашним технологиям и с использованием тогдашних, устаревших уже материалов. На их реконструкцию необходимы огромные деньги. - Что это за проблемы? - Теоретически - да. На практике же вписать новые потребности в старые границы города очень сложно. Образно говоря, эта самая городская ткань трещит по швам. Строить дороги? А как? Сносить прилегающие дома или пробивать новые магистрали через парки? То же самое с торгово-развлекательными центрами. Редкое строительство подобных объектов обходится без природоохранных скандалов или конфликтов с жильцами прилегающих территорий - то деревья вырубили, то солнечный свет домам перекрыли. А если задуматься о возведении более сложных объектов? Где в центре города разместить, к примеру, современный стадион или ипподром? Негде. Поэтому складывается определенный парадокс: город нуждается в новых объектах, но не всегда в состоянии их вместить. Это с одной стороны. С другой у муниципалитетов никогда не хватит собственных ресурсов, чтобы полностью решить проблемы нехватки дорог или старения коммунальной инфраструктуры. Наконец, даже если допустить, что деньги найдутся, обновление инфраструктуры потребует массы времени: невозможно одновременно закрыть на реконструкцию значительную часть дорог или коммунальных сетей, это будет коллапс. - Эти проблемы действительно актуальны, но как они связаны с застройкой новых территорий? Чтобы их решать, нужно строить дороги, центры развлечений, модернизировать коммуналку… - Если увеличить возможности существующей инфраструктуры нельзя, нужно снижать нагрузку на нее. Смотрите: в Академическом будет 325 тыс. жителей. Из них примерно 100 тысяч, как я уже говорил, - мигранты. - Что же делать? К тому же именно поддержка проектов застройки новых территорий (в отличие от модернизации инфраструктуры) позволит муниципалитетам рассчитывать в решении социальных вопросов не только на собственные силы, но и на помощь федерального и областного бюджетов, участие частных инвесторов. В тех регионах, где ключевые фигуры - губернатор и мэр - осознают серьезность описанных проблем, и понимают, что решить их можно путем возведения новых районов, мы и реализуем наши проекты. А остальные 225 тысяч - люди, которые переедут из «старого» города. Это разгрузит там дороги, досуговые центры, коммунальную инфраструктуру. Открытие крупных торгово-развлекательных комплексов в мегаполисах Урало-Сибирского региона - тенденция устойчивая. Через пару лет рынок можно будет считать в первом приближении насыщенным. Тогда начнется настоящая конкурентная борьба - за клиентов и арендаторов. Но факторы успеха торгового центра очевидны уже сейчас. В середине февраля администрация Тюмени рассмотрела эскизный проект торгово-развлекательного комплекса семейного формата «Планета-Тюмень». В реализации проекта принимают участие игроки международного уровня РосЕвроДевелопмент, Morgan Stanley Real Estate (США) и ALTAREA (Франция), комплекс станет самым крупным в городе (общая площадь - 125 тыс. кв. метров). Строительство планируется завершить к концу 2008 года. «Планета» составит конкуренцию уже работающим в Тюмени комплексам - «Гудвину», «Премьеру», а также торговому центру «Зеленый берег». В Перми функционирует порядка десяти центров. Из них под определение торгово-развлекательных подходят пока только два: «Столица» и «Колизей». Но местные девелоперы работают: летом ожидается открытие многофункционального ТРК «КУМ» (вторая очередь «Колизея», общая площадь 28 тыс. кв. метров). Во второй очереди ТЦ «СемьЯ» (70 тыс. кв. метров, строительство ведет ГК «ЭКС») появится мультиплекс (8 залов) и фуд-корт. Если раньше в городе возводились комплексы, не превышающие 35 тыс. кв. метров, то теперь возводятся объекты по 40 - 70 тыс. кв. метров. Торговый симбиоз по-уральски Наиболее масштабно процесс идет в Екатеринбурге. Здесь в конце 2002 года появился первый полновесный торгово-развлекательный центр «Екатерининский» (площадь зоны развлечений - 8,5 тыс. кв. метров; включает боулинг-центр, детский игровой центр, трехзальный кинотеатр и т.д.). В 2005-м формулу «покупки + развлечения» реализовал «Молл Менеджмент» в ТРЦ «Park House». Из последних центров - «Гринвич», «МЕГА» и семейный «Карнавал». Ведется строительство еще нескольких, среди них - «Мегаполис» (42 тыс. кв. метров), «Седьмое небо» (47 тыс. кв. метров). В начале 2008 года откроется «Рок-н-Молл» (более 66 тыс. кв. метров). Темпы впечатляют: в 2006 году в эксплуатацию введено порядка 250 тыс. кв. метров, в 2007-м, по данным Комитета по товарному рынку, будет столько же. В Уфе строятся крупные комплексы общей площадью по 50 - 80 тыс. кв. метров (девелоперы - УК «Мир», ГК «Время» и консалтинговая компания Jones Lang La Salle, занимающаяся разработкой и реализацией стратегических решений в области недвижимости). Места выбирают в основном в центральной части города, отдаленные районы для инвестирования пока не привлекательны. Среди объектов торгово-развлекательного формата первым в городе стал центр торговли и развлечений «Мир»: он предложил горожанам киноплекс, фуд-корт и большой ролледром. Сегодня самый большой ТРК с многофункциональным развлекательным центром площадью 11 тыс. кв. метров - «Иремель». В стадии активного роста Челябинск. В ближайшие два года к «Западному лучу» и ТДЦ «Сити Парк» добавятся «Магистраль» (60 тыс. кв. метров), «Горки» (свыше 50 тыс. кв. метров), «Восточная набережная» (39,3 тыс. кв. метров). Наименование объектаАрендная ставка (диапозон), руб. за кв. м. в месяцОбщее количество арендаторов (исключая якорных)/ средняя торговая площадь, кв. м.Посещаемость, чел.буднивыходные Айсберг (Пермь)600 – 2 00070/ 65 Таблица Ключевые характеристики торговых центров 9001 600 Гринвич (Екатеринбург)–– 9 00015 000 БУМ (Екатеринбург)1 200 – 2 00030/ 120 –– Дирижабль (Екатеринбург)1 900 – 4 300– 25 00035 000 Гудвин (Тюмень)650 – 80095/ – 15 00020 000 Колизей (Пермь)1 000 – 3 700105/ 50-60 12 00025 000 Екатерининский (Екатерибург)–130/ - 6 000 – 8 00012 000–15 000 Столица (Пермь)700 – 4 50048/ 79 9000 – 10 000 12 000–15 000 Сибирский трактъ (Екатеринбург)530 – 3 00072/ 40 2 0002 600 * Данные предоставлены торговыми центрами; 700 – 450021 989 Универбыт (Екатеринбург)840 – 214069/ 47,4 Среди распространенных ошибок эксперты выделяют неудачное расположение (место не соответствует концепции и целевой аудитории), непродуманный набор арендаторов, неудобную логистику и др. На одну из причин указывает управляющий партнер London Consulting Manage-ment Company Дмитрий Золин (Санкт-Петербург): «В отличие от консультанта, девелопер не имеет опыта разработки концепции, либо его опыт ограничен несколькими проектами и горизонтом локального рынка». Про якоря и сетиНа рынке становится тесно. От чего зависит конкурентоспособность комплексов? Один из фундаментальных факторов успеха - глубокая проработка концепции объекта. «Перед запуском девелопер должен максимально четко представлять себе, где и для кого открывает комплекс. Если на эти вопросы даны правильные ответы, девелопер получает успешный, а значит, доходный проект», - формулирует коммерческий директор девелоперской компании «Олипс» (Екатеринбург) Евгений Мельников. Ключевой фактор успешной работы торгового комплекса - якорные арендаторы. Их функция - формирование покупательского потока и пула арендаторов под него. В условиях, когда торговые центры становятся похожи друг на друга, важно сохранить не только эксклюзивность, но и востребованность арендаторов покупателями (см. «Держите равновесие»). Нужно работать с арендаторами: отслеживать их соответствие заявленному формату, целевой аудитории и направлению работы торгового комплекса в целом. Уже сегодня для создания концепции привлекаются профессиональные компании. Проекты челябинских торгово-развлекательных центров «Западный луч» и «Сити Парк» разрабатывали ROSS Group и «ПАНФИЛОВ ПОДКОВА и партнеры», екатеринбургского ТРЦ «Карнавал» - Colliers International. Строительство торгово-развлекательного центра в микрорайоне «Солнечный» (Уфа) ведется на основе концепции компании «Торговый квартал», а ТРЦ «Куба» и «Мир на реке» (Уфа) - Rain Group Estate. В каждом городе присутствуют местные торговые операторы, которые активно привлекаются в качестве якорных арендаторов. В Екатеринбурге - это «Купец», «Монетка», «Кардинал», в Перми –– «Виват», «СемьЯ», в Тюмени –– «Южный», в Уфе - «Матрица». Все активнее регион осваивают игроки федерального масштаба - «Рамстор», «Седьмой континент», «Перекресток», «Снежная Королева», «Мир», «Патерсон», «Старик Хоттабыч», «М.Видео», «Эльдорадо», «Техносила», «Banana-Mama», «Спортмастер», «Иль-де-Боте», «Л’Этуаль» и многие другие. Современный набор «якорей» преимущественно состоит из операторов продуктового ритейла, магазинов бытовой техники, одежды, товаров для детей, парфюмерного или спортивного. Активное наступление в регионе ведут федеральные игроки. По части кинотеатров лидируют «Киномакс» и «Синема Парк», активный отдых обеспечивает компания «Планета развлечений» (развивает сеть «Планета Боулинг»), детским досугом ведает «Crazypark». Удачными «якорями» становятся операторы развлекательной направленности. Кинотеатр, боулинг, каток, бильярд, ролледром, караоке-клуб - все это формирует сегодня поток посетителей. Не за горами, однако, времена, когда аудитория будет требовать нестандартных развлечений. «Первичные потребности населения в большей степени удовлетворены, начнется игра на нюансах. Торговый комплекс должен быть индивидуальным, запоминающимся: потребители все чаще идут в торгово-развлекательные центры не только за покупками, но и за впечатлениями», - замечает директор по консалтингу компании «Бекар. Консалтинг» Олег Спивак (Санкт-Петербург). Кинотеатром, боулингом или катком никого не удивишь. Но аквапарки и океанариумы требуют огромных вложений, и на российском рынке их пока немного. Наиболее продвинут по части развлечений Екатеринбург. Остальные постепенно догоняют. «Практически в каждом из строящихся и планируемых торговых центров в Уфе будут кинокомплексы и мультиплексы, а в двух запланированы аквапарки», - отмечает руководитель информационно-аналитического отдела Единой информационной службы по недвижимости «Азимут» (Уфа) Ильнур Харисов. Право руляЕще один фактор успеха - наличие профессиональной управляющей компании. Основные функции УК - маркетинг, техническая эксплуатация объекта, работа с арендаторами и управление денежными потоками. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроль над качеством управления. Таблица Торговые центры Урала и Западной Сибири Отдать на сторону управление полным циклом большинство уральских игроков не готово. «Дело даже не в том, что они сомневаются в профессионализме управляющих компаний, скорее речь идет о желании сэкономить и самостоятельно распоряжаться финансовыми потоками торгового центра», - считает Евгений Мельников. В итоге «одним из актуальных путей стало приглашение консультанта, который организует процесс обучения персонала управлению объектом. После этого “карманная” управляющая компания собственника действует самостоятельно, периодически привлекая консультантов для решения сложных вопросов», - рассказывает Олег Спивак. До недавнего времени уральские торговые центры не имели опыта привлечения сторонних управляющих: девелоперы создавали собственные управляющие компании (УК «Система» в екатеринбургском ТЦ «Сибирский трактъ», УК «Деловой центр «Колизей» и «Еврокапитал-УК» в пермских ТРК «Колизей» и ТЦ «Семь пятниц») либо управляли самостоятельно (в Екатеринбурге ТЦ «Успенский»). Что дальше Активное строительство торговых центров на Урале в ближайшие два-три года продолжится. «Объекты будут строиться прежними темпами, но форматы станут несколько другими, будет расти количество неместных арендаторов, уже сегодня заводятся новые франшизы», - описывает тенденции директор Центра коммерческой недвижимости корпорации «Перспектива» (Пермь) Игорь Голубев. В приоритете будет строительство крупномасштабных комплексов. «Позже, по мере насыщения рынка, наметится тенденция к уменьшению и локализации объектов», - прогнозирует следующий этап развития аналитик консалтинговой группы «Лекс» Валентина Трошина (Тюмень). Успешный пример управления показывает компания DVI Group. По ее концепции и под управлением построен и работает ТРК «Столица» (Пермь), среди вводимых объектов - ТРК «Рок-н-Молл» (Екатеринбург) и Торгово-развлекальный центр (Тюмень). Дополнительные материалы: Исходя из текущих темпов строительства этап первичного насыщения в первую очередь ожидает рынки Екатеринбурга и Перми, позже - Тюмени, Уфы, Челябинска. Вслед за этим придет волна редевелопмента ряда торговых центров и организация профессионального управления. Неудачные проекты будут вынуждены уйти с рынка. Держите равновесиеЗадача современных торговых центров - грамотно подобрать пул арендаторов. Как это делается, рассказывает директор ТК «Сибирский трактъ» Алексей Караваев - Алексей Юрьевич, насколько остро для торговых центров Екатеринбурга стоит вопрос подбора арендаторов? - У недавно возведенных и вновь строящихся торговых центров эта задача успешно решается. Предложение торговых площадей пока с запасом удовлетворяет спрос на них арендаторов. Но, учитывая динамику ввода новых объектов, даже концептуальные, грамотно организованные торговые центры уже в конце этого года начнут конкурировать между собой. Предел насыщения рынка существует, в Екатеринбурге он близок, и не за горами время, когда начнется борьба за арендатора. Их подбор станет серьезной проблемой в первую очередь для тех ТЦ, которые строились несколько лет назад, без концептуальной проработки. Алексей Караваев - Говорить о строгой системе приоритетов, на которую каждый арендатор ориентируется, пожалуй, нельзя. Конечно, важно месторасположение торгового центра. Но не только оно. Многие арендаторы уже обожглись на объектах неконцептуальных, построенных без четкого представления, что и кому продавать, а то и вовсе не приспособленных под торговлю. Сменив два-три торговых центра, такие арендаторы понимают: расположение центра в оживленном месте еще не гарантирует потока покупателей. Сегодня арендатор в первую очередь смотрит на грамотную концепцию - определение целевой аудитории и планировочные решения. Имеют значение техническое оснащение центра, состав арендаторов и их расположение, наличие якорного арендатора, распределение покупательских потоков и точки их притяжения (покупатель должен проходить через максимальное количество магазинов торговой галереи), дополнительные услуги. Все это моменты, обеспечивающие качество и количество покупателей. Если арендатор понимает, что учтены его интересы, он видит перспективу пребывания именно в этом объекте. - А какова политика самих арендаторов в выборе объекта? - Сохранить эксклюзивность арендатора у себя в торговом центре невозможно. Такой арендатор - человек свободный и, как правило, очень амбициозный. И если он захочет расширить свою торговую сеть, никаким договором ему этого не запретишь. А расширение собственного присутствия, открытие новых торговых точек - основной тренд развития для большинства арендаторов. Единственное, что может сделать руководство центра, это собрать у себя лучших из лучших. А чтобы иметь возможность выбирать, торговый центр должен быть для них максимально привлекателен. - Очевидно, что торговому центру крайне выгодно иметь в своем пуле эксклюзивных арендаторов, которых больше нет нигде в городе. Это реально? К 2008 году компания планирует занять 10 - 15% российского рынка путем скупки региональных аптечных сетей в городах с населением от 250 тыс. человек. Уральский регион «36,6» рассматривает как второй по значимости после Москвы. «В 2007 году за счет покупки местных сетей мы планируем открыть порядка 200 аптек. Значительная часть из них - в Москве и на Урале», - описывает стратегию менеджер сети по корпоративным коммуникациям и отношениям с инвесторами Михаил Колосов. Национальная аптечная сеть «36,6» покупает бизнес крупнейшей региональной сети «Здравник» (42 аптеки в Екатеринбурге и Свердловской области). До завершения сделки стороны ее не комментируют. Аналитики оценивают продаваемый бизнес в 10 - 15 млн долларов, а долю, которую в итоге займет «36,6» на рынке Екатеринбурга, в 12%.«Здравник» будет вторым активом «36,6», купленным в Екатеринбурге: в январе сеть увеличила количество своих аптек с пяти до 33 за счет, по формулировке пресс-релиза, «заключения партнерского соглашения о приобретении и совместном управлении» аптечной сети «Атолл Фарм» (28 аптек в Екатеринбурге, 12 - в Свердловской области; оптовый бизнес). Кроме того, этот актив позволил «36,6» выйти на рынок Тюмени («Атолл Фарм» имел там пять аптек). Аптечный рынок Среднего Урала интересен федеральным сетям: здесь высоки потенциал развития и покупательная способность населения, развита логистическая система, а местные игроки относительно слабы. Аналитики маркетингового агентства DSM Group (Москва) оценивают емкость розничного фармацевтического рынка Екатеринбурга по итогам 2006 года в 39 млн долларов, Свердловской области - в 110 млн долларов. Кто первый всталРазвитие федеральных сетей за счет покупки региональных активов - общероссийская тенденция. «Крупные игроки, обгоняя друг друга, стремятся укрепить позиции на перспективных рынках», - объясняет аналитик ИК «Финам» (Москва) Сергей Фильченков. «Рано или поздно все федералы придут на уральский рынок: конкуренция в топ-десятке сетей растет», - детализирует руководитель департамента маркетинговых исследований центра маркетинговых исследований «Фармэксперт» (Москва) Давид Мелик-Гусейнов. Стоимость сетевых аптек в Екатеринбурге выше, чем одиночных: порядок цен, по данным «Фармэксперт» - 200 тыс. долларов против 50 тысяч. Но для федеральных сетей важно раньше конкурентов занять как можно большую долю рынка, скупив самые ликвидные региональные активы. «Быть первым - гораздо дешевле, чем прийти на рынок вторым или развиваться органически», - отмечает Давид МеликГусейнов. Тактика входа федералов предусматривает любые возможные варианты: открытие аптек «с нуля», покупку готового бизнеса и работу по договору франчайзинга. Так, аптечная сеть «Имплозия» (Самара) в прошлом году купила башкирскую сеть «Табиб» (13 аптек) и самостоятельно открыла в Оренбургской области шесть аптек. «Среди наиболее привлекательных регионов для развития сети мы видим Челябинскую, Свердловскую области и Пермский край», - делится планами начальник отдела по связям с общественностью ООО «Имплозия» Андрей Романов. О планах экспансии на Урал заявил главный федеральный конкурент «36,6» - аптечная сеть «Ригла». «Урал представляет для нас стратегический интерес, - рассказала нам генеральный директор “Ригла” Ольга Шелудченко. - До сих пор мы были сконцентрированы на развитии сети и укреплении позиций компании в Московском регионе. В этом году планируем выйти на рынок Перми, открыть в регионе не менее 15 новых аптек. Не исключено, что будем приобретать местные сети: при таком расширении бизнеса управленческие расходы практически не растут». Таблетка под язык Как отмечают аналитики, усиление позиций «36,6» в ближайшее время скажется на структуре уральского рынка. Но это еще не все. Дополнительные материалы: Борьба федеральных сетей за укрепление в регионе будет усиливаться. Но местные аптечные ритейлеры могут сохранить место на собственном рынке: свободные ниши есть. По информации президента УралоСибирской фармацевтической ассоциации (Екатеринбург) Валерия Лоскутова, рынок столицы Урала занят лишь на 80%. Причем, как отмечает Давид Мелик-Гусейнов, крупные игроки в основном делают ставку на масштаб фарммаркетов, а формат «аптека у дома» практически не развит. Так что местные аптеки могут завоевать своего клиента профилированием бизнеса (аптеки для мам, кардиоаптеки) и индивидуальным подходом. Аптечная сеть «36,6» (Москва) Фармрынок Среднего Урала: мы покупаем, нас покупают В Екатеринбурге 734 аптечных учреждения разных форм собственности, в Свердловской области - 150 По оценке экспертов, средний ежедневный оборот аптек Екатеринбурга - от 10 до 30 тыс. рублей (для сравнения: в Москве - 45 тыс. рублей). Крупнейшие аптечные сети (по данным рейтинга региональных аптечных сетей по итогам 2006 года, составленного ЦМИ «Фармэксперт»): «Живика» (37 точек), ГУП СО «Фармация» (69), «Лекарства Сибири» (22), «Новая больница» (51). Аптечная сеть «Здравник» (Екатеринбург) Создана в 2002 году. В структуру холдинга входит производитель лекарственных средств «Верофарм» и 842 аптеки в 26 регионах России. Лидер в России по объему продаж и количеству аптек (результаты исследования ЦМИ «Фармэксперт», Москва). По данным «Эксперт РА», капитализация по итогам 2006 года составила 320 млн долларов (прирост к 2005 году - 61%). 70% акций холдинга «36,6» принадлежат менеджменту компании. Аптечная сеть «Ригла» (Москва) Создана в 1996 году. Насчитывает 30 аптек в Екатеринбурге (крупнейшая в городе, около 6% рынка) и 12 в Свердловской области. Розничный оборот по итогам 2006 года - 31, 97 млн долларов, что на 41% больше по сравнению с 2005 годом. По данным «Фармэксперта», 17 место в топ-25 российских аптечных сетей по объему продаж по итогам 2006 года. Главная страница / Архитектура отрасли |