Нефть и песок О стали Компрессор - подбор и ошибки Из истории стандартизации резьб Соперник ксерокса - гектограф Новые технологии производства стали Экспорт проволоки из России Прогрессивная технологическая оснастка Цитадель сварки с полувековой историей Упрочнение пружин Способы обогрева Назначение, структура, характеристики анализаторов Промышленные пылесосы Штампованные гайки из пружинной стали Консервация САУ Стандарты и качество Технология производства Водород Выбор материала для крепежных деталей Токарный резец в миниатюре Производство проволоки Адгезия резины к металлокорду Электролитическое фосфатирование проволоки Восстановление корпусных деталей двигателей Новая бескислотная технология производства проката Синие кристаллы Автоклав Нормирование шумов связи Газосварочный аппарат для тугоплавких припоев
Главная страница / Архитектура отрасли

Земля и право

Одна из наиболее актуальных проблем касается вида приобретаемого оператором связи права на землю. Для нового строительства это может быть только аренда либо собственность. Ни публичный, ни частный сервитут не являются основанием для выдачи разрешений на строительство объекта. Кроме того, порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установленный Земельным кодексом РФ, также предполагает только эти два варианта.

Еще более неоднозначная ситуация с существующими линиями и сооружениями связи, право на землю под которыми у операторов либо вообще отсутствует, либо имеется право бессрочного пользования, либо только акт органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство. Так, право бессрочного пользования земельными участками, на которых расположены линии связи, может быть переоформлено только на право аренды либо в собственность в срок до 1 января 2013 года. Право бессрочного пользования земельными участками, отведенными под иные объекты связи, подлежит переоформлению на право аренды либо в собственность в срок до 1 января 2010 года. В тех случаях, когда право на землю под существующими линиями связи у операторов отсутствует либо имеется только акт органа местного самоуправления о выделении земельного участка под строительство, есть квазивозможность оформления сервитута, помимо аренды и собственности. Квази, потому что механизма реализации сервитутных норм нет.

Аренда и собственность предполагают обособление земельного участка его собственником либо арендатором. Но при размещении на земельных участках линий связи в большинстве случаев участки не обособляются операторами, а используются собственником земельного участка по назначению, что де-факто является правом ограниченного пользования (сервитутом), а де-юре – возможность его оформления операторами в настоящее время ограничена законодательно.

Отечественная цивилистика, сожалеет доктор юридических наук, профессор Евгений Суханов, была вынуждена отойти от классической группы ограниченных вещных прав и пока лишь пытается возродить их. Зарубежный опыт Германии, Англии, Швеции, Австрии, Швейцарии показывает, что земельные участки для целей размещения, эксплуатации, строительства и ремонта линий связи используются операторами на праве безвозмездного пользования на публичных землях, аренды (частных персональных соглашений) и условиях частного сервитута.

Следовательно, нормы земельного, градостроительного, гражданского и иного законодательства должны быть изменены и предполагать наряду с правом собственности и аренды возможность установления сервитута в отношении земельных участков, в том числе находящихся в государственной или муниципальной собственности, используемых для размещения линий связи, не только в целях размещения, эксплуатации и ремонта линий связи, но и их строительства. Кроме того, эти нормы должны содержать основания и порядок установления сервитутов, определять сервитутные права и обязанности, виды и формы оплаты сервитута, а также гарантировать операторам права, при которых обеспечивается особый режим использования земельных участков их собственниками, не допускающий нарушения целостности линий связи, их повреждения, порчи и нормального функционирования.

Обязательность оформления прав на земельные участки, используемые для размещения линий связи, и необходимость госрегистрации прав на линейно-кабельные сооружения связи в качестве объектов недвижимого имущества – вторая не менее острая проблема. Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» операторы обязаны при строительстве новых линейно-кабельных сооружений связи и госрегистрации права собственности на существующие и вновь вводимые линейно-кабельные сооружения связи оформлять права на земельные участки.

Казалось бы, это требование сопряжено с тем, что линейно-кабельные сооружения связи относятся к недвижимому имуществу. Однако в Германии, Англии, Швеции, Австрии, Швейцарии линейно-кабельные и другие сооружения, прочно связанные с землей, не признаются недвижимым имуществом, тем не менее операторы оформляют права на землю. В нашей стране, как и за рубежом, самовольное занятие земельного участка или его использование без правоустанавливающих документов на землю запрещается под угрозой административной ответственности. Кроме того, наше государство планирует сформировать рынок платного землепользования. После проведения инвентаризации земель (ни один земельный участок не должен остаться неучтенным) и составления кадастра собственников каждого земельного участка будет законодательно оформлена правовая концепция единого объекта недвижимости, а земельный участок признан в качестве базового элемента недвижимости.

Следовательно, независимо от того, будут считаться линейно-кабельные сооружения связи недвижимым имуществом или нет, права на пользование земельными участками под ними операторы обязаны оформлять, что, собственно, и доказывает судебная практика. При этом основная задача государства – предоставить операторам такую возможность.

Еще одна проблема обусловлена отсутствием сведений о земельных участках, на которых размещаются линии связи, и их правообладателях в Едином государственном реестре земель и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Пока не будет разграничена собственность на все земельные участки, не может быть и речи об оформлении прав на них. Ведь в случаях, когда не определен собственник земельного участка, соглашений об аренде либо частном сервитуте заключать просто не с кем.

По данным Минэкономразвития России, сегодня более чем на 70% земель собственность не разграничена. Следовательно, определять переходные даты для оформления таких видов прав, как аренда либо сервитут, и применять санкции государство вправе только с момента полного разграничения собственности на землю.

Согласно Земельному кодексу РФ земля может находиться в федеральной, муниципальной, частной собственности и собственности субъектов РФ. В отношении земли предусмотрено семь различных целевых назначений (категорий). При этом земли населенных пунктов (одна из категорий) могут быть разделены в соответствии с градостроительным регламентом на территориальные зоны, одной их которых являются земли общего пользования. Однако действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, расположенные в границах территорий общего пользования, на которых преимущественно и расположены линейно-кабельные сооружения. Правовой режим земель общего пользования законодательно не определен, а следовательно, заключение договоров аренды либо сервитута в отношении таких земель проблематично.

Кроме того, из числа всех категорий земель для установки, например, антенно-мачтовых сооружений подходят только две: земли населенных пунктов и земли промышленности, транспорта, энергетики и связи. При этом таких земель в районах субъектов РФ немного – основной объем составляют земли сельскохозяйственного назначения, которые не могут использоваться для строительства и размещения линейно-кабельных сооружений. Перевод указанной категории земель в земли иных категорий осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ. Процедура эта сложная и длительная. К тому же ее результат заранее не известен.

Земли лесного фонда, на которых согласно п. 13 ст. 25 Лесного кодекса РФ допускаются строительство, реконструкция, эксплуатация линий электропередачи и связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов, также требуется предварительно переводить в категорию земель промышленности и связи. Правила «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 28.05.2007 № 324, не разрешают использовать лесные участки при строительстве линейно-кабельных сооружений связи.

В Германии, Англии, Швеции, Австрии, Швейцарии в целях строительства, размещения, эксплуатации и ремонта линий связи не требуется устанавливать специальное целевое назначение земель. Представляется необходимым исключить процедуру перевода земель из категории в категорию в случаях, когда земельный участок в целях строительства, размещения, эксплуатации и ремонта линий связи используется на условиях сервитута либо аренды. Целесообразно, чтобы правовой режим земель лесного, водного фонда, сельскохозяйственного назначения и т. п. допускал их использование в целях строительства, размещения, эксплуатации и ремонта линий связи.

Немало трудностей связано с тем, что порядок и сроки оформления прав на земельные участки различаются в зависимости от того, в чьей собственности они находятся. Здесь также интересен зарубежный опыт, свидетельствующий, что подобные процедуры более или менее единообразны и унифицированы в отношении всех собственников земельных участков.

Практика применения землеустроительного и земельного законодательства такова, что землеустроительные работы (определение границ, подготовка карты (плана) земельного участка, геодезические и другие исследования) проводятся за счет лица, заинтересованного в оформлении права. Именно границы земельного участка определяют пространственную сферу права лица, владеющего участком на праве собственности, аренды, сервитута и т. д., по его использованию. Если применительно к аренде и собственности процедура определения границ земельного участка, на которых размещаются линейно-кабельные сооружения связи, ясна, то в отношении сервитута – вопрос дискуссионный. В каких границах должно устанавливаться право операторов на пользование земельным участком? В границах охранных зон или только в пределах площади размещения объекта? Произвольно по соглашению сторон? А при введении сервитута обременять весь земельный участок без определения зоны его действия?

Бесспорно, что пределы распространения права операторов на используемый земельный участок должны быть определены. Однако, учитывая протяженность линий связи, процедуру межевания при этом вряд ли следует применять. Было бы правильным определять границы зоны действия сервитутов описательным способом в пределах нормативов, установленных подзаконным актом в зависимости от типа линейного сооружения.

С вопросом границ земельного участка напрямую связан и вопрос платежей за пользование им, поскольку действующие механизмы расчета основываются на площади участка либо его кадастровой стоимости. Однако если определять зону действия сервитута с учетом охранной зоны линейно-кабельного сооружения, площадь и соответственно кадастровая стоимость используемого земельного участка будут весьма существенными, а платежи операторов – высокими. Кроме того, представляется спорным то, что охранные зоны должны оплачиваться, поскольку они значительно шире фактически используемого земельного участка для размещения линии связи и выполняют охранительную функцию. Возможным способом решения проблемы является механизм, когда за исходную точку расчета берется не площадь используемого земельного участка в границах действия сервитутных прав операторов, а погонный метр линейно-кабельного сооружения. Именно такой подход применяется в Германии, Англии и других странах. Например, в Германии ставки за один погонный метр линии связи с шириной полосы стерилизации в 4–6 м составляют от 5 до 15 евро. Правительством РФ также могут быть утверждены минимальные ставки за один погонный метр и повышающие коэффициенты в зависимости от территории и кадастровой стоимости земельного участка. Размер платежа должен рассчитываться таким образом, чтобы собственники линейных сооружений несли минимальные финансовые затраты.

В заключение следует еще раз отметить, что единственно возможным направлением решения проблем, связанных с использованием земельных участков в целях размещения, строительства, эксплуатации и ремонта линий связи, является внесение изменений в гражданское, земельное и иное законодательство. Однако такие изменения еще предстоит сформулировать, обобщив множество позиций по этому получившему широкую огласку вопросу. НП «ЦИПРТ» и «Связьинвест» взяли на себя инициативу и объединили работу по подготовке совместно с «Газпромом», «Федеральной сетевой компанией», «Транснефтью», Мин-информсвязи России, Минэкономразвития России, ведущими научными организациями и экспертами в области гражданского и земельного права изменений в законодательство. Результатом совместных усилий на сегодняшний день стала концепция указанных изменений и техническое задание на разработку законопроекта. От редакции. Журнал приглашает читателей к дискуссии по данной проблеме. Если у вас есть желание высказать свое мнение на страницах издания, звоните.

Главная страница / Архитектура отрасли